不動産売却時の取得費の証明、譲渡費用について
2008年に他界した父から私が相続した空き家の実家(元は祖父母の家)を従兄弟の申し出により、従兄弟に来年売却する予定です。従兄弟の母と、私の父が兄弟です。
売却金額は300万。
そこで、ご相談です。
父は2006年に他界した祖母からこの実家を相続しており、相続する際、この家を「500万円」と見積り、父の兄弟4人でその500万円を4分割するとし、父は残る3人の兄弟へそれぞれ125万ずつ「計375万円」を支払い、実家を相続しました。
厄介なのですが、兄弟内でのやりとりだった為、その｢金額を証明できる書類がありません」。金額の記載はありませんが「遺産分割協議書」はあります。
①375万円を取得費とするために、今から3人の兄弟からの証言や、金額について何か一筆書いてもらうなどで代用することは可能でしょうか？その兄弟3人のうち1人は亡くなっていますが(その妻子はおります)、残りの2人は健在です。
②売却する際、実家の中の家財を処分して引き渡したいのですが、その家財処分費用（満載なので30~50万だと思います。正式な見積はこれからです）も取得費や譲渡費用として計上することはできますでしょうか？①で375万円が認められればそれで良いのですが。
③できるだけ取得費を不明（※売却額300万の5％＝15万）として計算することは避けたいと思っています。このケースで※以上の取得費にできる案があれば併せて教えて頂ければ幸いです。譲渡費用に司法書士代を加えることくらいでしょうか？
何卒よろしくお願いします。
税理士の回答
➀ 取得費については、相続の場合、前の所有者の取得価額を引き継ぎますので、３７５万円とすることはできません。その不動産を祖父母が購入したのであれば、祖父母が購入した時の金額になりますので、通常は売却価額の５％しか取得価額は認められないです。
➁ 維持管理費にあたりますので、経費として計上することはできません。
➂ 取得費を譲渡価額の５％より多くすることは難しいと思います。
安島秀樹
おじいさんの土地を相続するときは、あなたが４分の１、他の兄弟が４分の３相続して、そのあと、あなたは他の兄弟の持ち分を１２５万円×３で買い取っているのだと思います。だから取得費は、おじいさんが家を買った値段×４分の１＋３７５万円になるはずです。あなたは譲渡所得税をはらう必要はないと思います。
安島秀樹
あなた⇒お父さん でしょうか。
A:祖父母の時代の購入金額は不明です→B:それを父が相続したときの父の支払い額は父の兄弟への遺産分割金375万→C:わたしが父から相続したときは0円です。私は兄弟も母もおりません。
相続2回分、祖父母の件まで書いてしまったのでわかりづらくなってしまったのでしょうか？Cの部分の相談です。Bの部分を取得費として証明できればと思っています。
安島秀樹
おじいさんの買った値段は今回売る値段３００万の４分の１の５％にすればいいです。５万円くらいです。だからあなたの取得費は５万＋３７５万で３８０万円です。これがあなたの今回の取得費です。
お父様は、祖母から実家を相続する際に、他の兄弟に代償金375万円を支払われたということになると思いますが、代償金は取得費とはされませんので、実家を相続した相談者様も、お父様の取得費を承継しますので、代償金を取得費として取り扱うことは難しいものと考えます。以下、裁決事例を挙げておきます。
その余も高橋先生と同意件です。
【国税不服審判所裁決事例】
遺産の代償分割に当たり他の相続人に支払った金額は、当該代償分割によって取得した資産の譲渡所得の金額の計算上、譲渡資産の取得費の額に算入できないとした事例
裁決事例集 No.21 - 72頁
いわゆる代償分割の方法により遺産分割を了して相続した資産を譲渡した場合、その代償分割に際して負担することとなる債務は、相続人相互における各取得財産の価額を調整する目的で負担するものであって、その相続により取得した資産の取得代価として負担したものではないから、その債務の額を譲渡所得の金額の計算上取得費の額に算入することはできない。
昭和55年12月9日裁決
安島秀樹
代償金というのは私も考えましたが、きちんとした文書も作ってないようですから、取得費でいいのではないかと思います。
皆様、ご回答誠にありがとうごさいました。
結構皆様ご意見がバラバラで、まだよくわからない状態です。結果、納税する税務署で直接相談し、そこの見解にて納税するが一番ベストでしょうか？
専門家の中でも意見が分かれましたので、ご記載の通り、所轄税務署へ直接相談頂くのがベストだと思います。
安島秀樹
３７５万円を取得費にしたいと希望だったので、それにはどう組み立てたらいいのかなと考えました。代償金のほうが素直な考え方です。税務署に相談するとたぶん代償金になると思います。
これは代償金ではなく取得費だと私が主張すれば良いのでしょうか？
375万(全額でなくても構いません)を取得費にできるという見解の税理士様に正式に依頼し、取得費として扱えるよう処理できる方法で進められるのであればそのようにしたいのですが。
安島秀樹
取得費３７５万+アルファで申告すれば、たぶん税務調査などもなく、そのまま通ると思います。お父さんの兄弟に持ち分を売ったという契約書（確認書）にサインしてもらえれればそれで問題ないと思います。自分で申告すればそれで大丈夫です。一定のリスク（税務調査があって代償金と言われること）があることは承知ください。
本投稿は、2019年12月30日 02時06分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
