不動産所得と所得税の税率差を使った節税について

　ほぼお考え通りで良いと思いますが、１カ所（文章表現の問題かもしれませんが）違うと思います。
→「不動産所得の経費は総合課税と損益通算可能なので55％部分の税金が減る」については、「不動産所得は、賃料収入から経費を差し引きした残額が赤字の場合、他の所得と損益通算・・・」です。

　税金の関係で注意すべきは、不動産所得が赤字でなく黒字の場合、その不動産所得にも55％の税金がかかります。そして、売却が赤字だった場合の損失額は、その年の譲渡所得以外との通算は認められていませんので、他の所得との通算はできません。そして、「５年経過」とは、その年の1月1日時点で5年を経過しているときであって、取得日から5年経過ではありません。

　不動産投資に当たって注意すべきは、個人の方で税金の減額や還付を期待する場合、不動産所得が赤字になることが大前提です。そのため事前にできることは、購入時に表面利回りと木造建物の経過年数から計算して、シミュレーションすることです。
例えば、表面利回り6％（土地建物価格半々とする）、築14年経過の木造建物で1世帯入居（月10万円の家賃）とすると、
　　年間家賃収入　1,200,000
　　　　　　　　　減価償却費　1,000,000　　（耐用年数10年で計算）
　　　　　　　　　固定資産税　　　280,000　（1.7％で計算）
　　　　　　　　　その他　　　　　200,000（修理費とか借入していれば利息部分など）
　　　　差引き　　　　▲280,000　円となり、この55％相当の154,000円程度税金が少なくなる、という計算が成り立ちます。
　さらに気を付けるべきことは、入居者募集するに当たり修理が必要かどうか（15年経過すると入居後に外壁塗装などの修繕費用がかさみます）です。　取得後、修理等で多額の出費が必要になると、節税より手持ち資金が減るという本末転倒になるからです。