1300万円のアパートを夫婦の名義で購入する際の節税対策・税務申告のポイントを教えて下さい
アパート購入にあたり、税務申告や節税ポイントを教えてください。
1300万円（2DK×2戸、年間賃料132万円）のアパートを4日前に買付申込みを行い、近々、現金決済します。契約はこれからです。
仲介業者さんに「お金の出所で、名義が決まる」と言われたので、名義を主人と私の半々と考えていますが、後々2～3棟目を購入するに辺り、また税金面で、名義を主人だけ、私だけ、割合を1/2でなく、変えた方がいいなどあったら、教えて頂きたいです。
主人は年収500万円ちょっと、私は主婦で今年からちょっとしたセミナー等を始めました（開業届を出す規模ではなく、収入はまだ1万円程。仕事の為の勉強代・DVDやセミナー代が10万円以上と赤字です。少額ですが確定申告時に、雑収入で申告する必要がありますか？赤字を家賃収入と相殺できるのでしょうか？
今、私は主人の扶養に入っており、所得税・住民税を支払っていませんが、今回のアパート取得に当たり、株を売却し、今後の家賃収入（月11万円→主人と名義が半分だと、家賃収入も半分で計算でしょうか？）・減価償却費等を計上して、なるべく節税できるようにしたいと思っています。
私の株売却益200万円の税金40万円は既に差し引かれているのですが、確定申告でこのことは申告した方がいいのでしょうか？
申告することにより、税金が安くなるのならいいのですが、逆に扶養から外れ、所得税・住民税が余計にかかり、健康保険・国民年金第3号の扶養から外れることのようにないようにしたいです。
主人は、アパート取得の為、投資信託を売却し、売却損が80万程出ました。これは、確定申告時に、給与所得380万程・家賃収入との相殺ができるのでしょうか？
届出を怠ったばかりに、節税のチャンスを逃してしまわないよう、税務申告の方法・節税のポイントを教えて頂けたらと思います。
なお、取得不動産のH28年度課税標準額は、
土地：固定資産税：88万円程。都市計画税：176万円程
家屋：固定資産税：192万円程。都市計画税：192万円程で、
年納付額は5万円程です。
仲介業者さんから、購入時の初期費用は概算で120万円程と聞いており、この概算額を仲介業者の口座に振り込むように言われ、確定額を聞いているのですが、回答がないままで、少し不安です（出先なので、という返信はきました）。宜しくお願い致します！
税理士の回答
ご質問の項目が多いので、それぞれにつき簡単にお答いたします。
賃貸物件の名義を全体で夫婦2分の1ずつになさるのであれば、物件ごとに2分の1にした方がいいように思います。物件ごとに当たり外れで生じるお二人の不公平・不平等をなくす観点です（税金負担を含む）。
奥様のセミナー業は、雑所得の規模（つまり規模が小さい）ですから赤字であっても家賃等と相殺するという損益通算はできません。また赤字であれば、セミナー業に関しての確定申告をする必要はありません。
賃貸物件の名義が半分であれば、賃貸収入も減価償却等の必要経費も全て半分で計上することになります。
株の売却益200万円を確定申告すると、これが奥様の合計所得銀額に加算されることにより配偶者控除や社会保険の扶養から外れてしまいます。したがって確定申告は得策ではないと思います。
ご主人の投資信託の売却損80万円は、給与所得や不動産所得と相殺すること（損益通算）はできません。ただしこの売却損に関して確定申告をしておくと、この損質を翌年以降3年間で発生する上場株式や投資信託の売却益や配当金と相殺することができますから、この譲渡損失に関する確定申告をしておくことをお勧めいたします。
届出書類としては、青色申告承認申請書を開業（賃貸開始）後2ヶ月以内に、お二人それぞれが税務署に提出しておくとよいと思います。
仲介業者さんから「概算費用120万円を振り込むように」と言われているとのことですが、ご指摘のとおり先方から費用の明細をしっかりお聞きになって、それに十分納得した上で送金される必要があると思います。
細かい質問に対し、丁寧にお答え頂き、ありがとうございました！
本投稿は、2017年07月19日 16時33分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
