住宅ローンに関する持分と配分について

　ご提示いただいた状況に基づき、専門的な視点から回答します。
　① 税務上の問題（贈与税リスク）原則として、「実際の資金負担額（借入金＋頭金）」と「登記上の持分」が一致していれば贈与税はかかりません。現在、合計額が夫4,700万円：妻2,000万円（70：30）とのことですが、ローン以外の頭金も検討材料となります。すると、旦那様の負担額は5700万円では無いでしょうか？建物追加費用の120万円も加算したところで、70：30になれば贈与税の関係は回避できますが、実際の負担額に応じた登記割合にされるのが良いのかと思われます。

　② 住宅ローン控除の観点での適切性結論から言うと、現在の配分は非常に合理的です。夫（年収820万）： 所得税・住民税の納税額が多く、4,700万円規模の借入に対する控除枠（上限目安）を使い切れる可能性が高いです。妻（年収600万）： 2,000万円の借入であれば、育休・時短期間中も「所得税から引ききれない分を住民税から控除」する仕組みにより、控除の恩恵を無駄なく受けやすい規模です。

　③ 妻の育休・時短を踏まえた調整現状の30%（2,000万円）という負担は、妻側のリスクヘッジとして適切です。育休中は収入がゼロ（給付金のみ）になる期間は所得税が発生しないため、住宅ローン控除が受けられません。妻の持分をこれ以上増やすと、育休中に「控除しきれない枠」が増えてしまい、トータルの減税額が減る可能性があります。逆に、これ以上減らすと夫側の負担が重くなり、夫の所得税額（控除限度）を超えてしまうリスクがあります。今の7:3はバランスが良いと言えます。
　④ 持分と負担額のズレの確認以下の計算式で最終的な登記持分を決定してください。夫の持分： (土地3,000万 + 建物1,700万 + 頭金1,000万 + 追加84万) ÷ 総額妻の持分： (土地1,240万 + 建物760万 + 追加36万) ÷ 総額※土地と建物を別々に登記する場合でも、それぞれの支払額に応じた持分にする必要があります。特に「頭金1,000万円」を夫が全額出したのであれば、その分、夫の持分が多くなっていないと贈与とみなされるので注意してください。
　⑤ その他、見落としがちな税務リスク諸費用の負担として、仲介手数料や登記費用、火災保険料なども立派な「支出」です。これらを全て夫が支払うと、厳密には妻への贈与とみなされる可能性があります。按分して支払うか、持分計算に含めるのが安全です。
　将来の繰上返済についてですが、夫の資金で妻のローンを繰上返済すると、その時点で贈与税の対象になります。ペアローンの場合、夫に万が一のことがあっても妻のローン（30%分）は残ります。この点のみ、生命保険等でカバーできているか確認しておくと安心です。