離婚による住宅ローンについて
協議離婚中です。
住宅ローンがまだ27年残っています。
残債は、2000万円です。
離婚後、私の子供2人が住み、養育費から私が住宅ローン専用の口座に振込する形で支払っていく予定です。
養育費の期間は、約7年間です。
養育費が終わるタイミングで、ローンの借り換えをしたいのですが、どのようにすれば最前なのかを教えて頂きたいです。
1.賃貸借契約書を作成した方がいいでしょうか？？離婚協議書にも記載するつもりですが、もしもの事を考えた場合、作成した方がいいのではないかと迷っております。
2.仮登記をしたいのですが、この場合、第1号の方がいいのでしょうか？？調べると、第1号の方がお金もかからないので、第1号を選ぶ人が多いと言うのをみました。
第1号仮登記は、1000円でできると書いていたのですが、本当でしょうか？？
仮登記をするのなら、自分で作成したいと思っておりますが、ネットで探しても仮登記のフォーマットがなくこまってます。どこかフォーマットが手に入る所はないですか？？
3.贈与になるかどうかが知りたいです。
7年後、住宅ローンの借り換えが出来た場合、贈与税もかかるのでしょうか？？所有権移転登記のお金がかかるのはわかるのですが、他にどのようなお金がかかるのか教えて頂きたいです。
よろしくお願い致します。
税理士の回答
酒屋就一
1.2.につきましては税理士の専門外ですので、弁護士ドットコムのほうで質問されるのがよろしいかと考えます。
3.については、離婚に伴う財産分与は贈与税非課税となります。
借り換えにかかるお金は銀行への手数料がほとんどで、特に税金が発生するわけではありません。
また、家を出ていく相手の方は、住宅ローン控除は今後受けられなくなります
回答ありがとうございます！
仮登記は税理士さんではないのですね。。。すみませんでした。
贈与税ですが、離婚から年数が経過している場合でも、贈与税非課税になるとの認識で大丈夫でしょうか？？
また、借り換えの時、私ではなく長男の名義にするのですが、その場合でも贈与税非課税ですか？？
よろしくお願い致します。
酒屋就一
借り換えが贈与になるのではなく、住宅の所有権を移転することが贈与になります。離婚協議の財産分与で、住宅の所有権とローンの負担を明確にしておく必要があります。
将来、長男の名義で借り換えるのでしたら、その際に所有権をいくらか長男に譲るなどの対応が必要になると考えます。長男さんに所有権がなければ銀行の審査も難しいでしょうしね
お返事ありがとうございます！！
ローンは、私の名義で組んで、家の名義を長男に出来るのでしょうか？？？
もし出来ればそうしたいです。ムリなら私がローン完済後に長男へ名義を変更します。
離婚協議には、所有権移転の時には協力するものとする・・・と記載しますが、もし借り換えの際に、長男の名義にするのが難しいなら、追加の項目で、ローン完済後に長男に名義を変更すると言う項目を入れないといけませんね。
で、合ってますでしょうか？？？
よろしくお願い致します！
酒屋就一
長男に名義を変えること自体はいつでもできますが、贈与税が非課税となるのは離婚により「夫婦間で」財産の移転が部分のみです。財産分与に長男を絡めますと贈与税の対象となる可能性がありますので、長男へ家を譲るのは離婚とは分けて考えた方がよろしいかと考えます。
ローンを組むことができる条件については銀行に相談することとなります。
長男へ家を譲ると贈与税になるんですね・・・。
贈与税は、どのくらいかかるのでしょうか？？？
住宅ローンを払い終えてから、名義を変更するのが1番いいですか？？？
贈与税は、譲る方と譲られる方、どちらにかかるのでしょうか？？？
酒屋就一
贈与税は（贈与時の家の時価－110万円）×税率(10～55％)で計算します。
https://www.nta.go.jp/m/taxanswer/4408.htm
時価がベースになりますので、急ぐ必要がないのでしたら、住宅ローンを払い終えたあとの方が負担が軽くなると思われます。
贈与税は贈与を受けた側（譲られる側）が確定申告して納税をします。
長男に収入があるのでしたら売買取引にするなど、贈与以外の方法で譲ることもできますのでその際に検討されるとよろしいかと考えます。
ありがとうございます！
ネットで調べてみたんですが・・・2500万までは非課税と記載されていたんですが、合ってますか？？
酒屋就一
2500万まで非課税というのは相続時精算課税ですね、贈与税の申告が必要であったり、暦年課税という形に戻せないなどのデメリットも考慮して選択されてもよろしいかと考えます。贈与税の全体像は下記ページをご参照ください
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_3.htm
お返事ありがとうございます！
貼って頂いたURL見てみたのですが・・・難しくてよく分かりませんでした(T_T)
2500万までは課税なしだと思っていたのですが・・・違うのでしょうか？？？
長男に名義変更のタイミングは、7年後、ローン残債が1500万円になって借り換えをする時か、ローン完済後を考えています。
出来れば、7年後が良いなと思っていたのですが(度々手続きするのに手間とお金がかかるので・・・)ローン完済後の方がいいですか？？？
よろしくお願い致します。
酒屋就一
相続時精算課税(2500万まで非課税)は選択肢の1つであって、デメリットもあるので誰もが使う制度ではないです。
長男さんに譲りたい事情などにもよるでしょうが、ローン完済後に考えるとして、まずは目の前の離婚協議に集中されてはいかがでしょう
本投稿は、2020年05月17日 21時43分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
