市街地再開発による権利交換後の譲渡について
相続で引き継いで貸していた賃貸用住宅の辺り一帯が、昨年、市街地再開発事業により収用されることになり、所有していた不動産が権利交換になりました。
不動産は相続で受けたもので、先代からずっと賃貸しているものです。
再開発でできるマンションの床権利と、補償金（対価補償金や収益保証金など諸々）を受け取り、
去年分の確定申告では、それぞれの補償金を、教えてもらった所得に区分して、そのうち対価補償金については5000万円の収用の特別控除を適用しました。
また、新しいマンションの権利床は、資金を追加で支出して増床しました。
しかし、完成までまだ５年かかるとのことで、売却して他の物件を買い換えるほうが、早く賃貸できると思いはじめております。
他の物件に買い換えて賃貸するなら、譲渡の申告で、「事業用資産の買い換えの特例」という制度があると知ったのですが、
わたしの場合の、権利床の譲渡＋他の賃貸住宅への買い換えは、この特例が使えますか？
また、その場合、譲渡収入から差し引く取得費はいくらで計算すればよいのですか？
よろしくお願いします。
税理士の回答
石割由紀人
賃貸用不動産が市街地再開発により権利交換となった後、売却を検討されています。この場合、「事業用資産の買い換えの特例」を利用することで、譲渡益に対する課税の繰り延べが可能となりますが、以下の要件を満たす必要があります。
1. 特例の適用要件
- 譲渡資産が事業用として10年以上所有されていること。
- 買換資産も国内の事業用として取得し、その取得日から1年以内に賃貸事業等の事業に供すること。
2. 適用可能性
- あなたが譲渡する権利床は、市街地再開発によるものであり、これまで賃貸用として活用してきたことから、事業用資産とみなされる可能性があります。
- 買い換える物件も賃貸用として事業に供する予定であれば、特例の対象となり得ます。
3. 取得費の計算
- 取得費は、元の資産の取得費から新たな買い換え資産へと引き継がれる形で計算されます。具体的には、譲渡した元の資産の取得費がそのまま新たな資産の取得費として使用されます。
- 取得した際の追加投資額を加味し、もし再開発による権利取得に伴う支出がある場合は、これを含めて取得費を計算することができるかを検討する必要があります。
ご丁寧な回答をありがとうございます。
所有していた不動産は、10年以上賃貸していたものです。もし買い換えた場合は、早急に貸出したいとも思っています。
先生がおっしゃる1の要件を満たせば、2が適用できるということでしょうか？
1の譲渡資産というのは、元々の賃貸不動産のことですか？譲渡しようとしている権利床のことですか？
なかなか難しくて、当初の質問で聞きたい部分が抜けていたのですが、買い換えの特例の適用ができるのか？分からなかったのは、現在、賃貸していた物件は、もう一年以上前に権利床に変わっていて、実物が存在していないというところが気になっています。
また、適用の可能性がある…や、特例の対象になり得る…と仰っているのは、たとえ上記の要件を満たしたところで、事案によってはなかなか判断が難しいということでしょうか？
3の取得費について、追加支出した部分は、具体的にどのように計算することになりますでしょうか？
可能でしたら、もう少しご教示いただけるとありがたいです。よろしくお願いいたします。
本投稿は、2024年12月07日 02時43分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
