自宅兼事務所の経費計上と将来売却時の取扱いについての確認
自宅兼事務所として使用している持ち家について、経費計上方法と将来の売却時の取扱い等についてご相談させてください。
■ 現状
・2017年取得の持ち家
・2021年より個人事業主として使用開始
2021-2024年間、減却償却費等計上していないです。
2025年度固定資産税按分、ローン利息按分、管理費按分、修繕費積立金按分、減価償却按分で申告しようとしています。
・事業使用割合：約7％
■ 確認したい事項
① 減価償却費を計上しない場合
事業使用部分について、固定資産税・住宅ローン利息・管理費・修繕積立金のみを按分計上し、減価償却費は計上しない場合、
将来売却時に利益が出ても、事業所得として按分計上する必要はない、という理解でよろしいでしょうか。
② 減価償却費を計上した場合
上記費用に加え、建物の減価償却費も按分計上した場合、
将来売却時には、償却費計上部分に対応する利益を事業所得として計上する必要がありますでしょうか。
③ 将来賃貸へ転用した場合
将来転居して賃貸に出した場合、
賃貸収入は不動産所得として申告し、現在の事業所得とは合算せず別区分で申告する理解でよろしいでしょうか。事業経費について、固定資産税・住宅ローン利息・管理費・修繕積立金の按分は処理せずでよろしいでしょうか？
④減価償却費について
a非業務用期間
この期間は、耐用年数を1.5倍にした償却率 0.015 を使用します。
b 業務用期間
開業後の期間は、本来の耐用年数の償却率 0.022 (コンクリートのマンション）
2025年から計算する予定で大丈夫ですか？
お忙しいところ恐れ入りますが、よろしくお願いいたします。
税理士の回答
将来売却時には、減価償却費の計上にかかわらず、全体が譲渡所得になります。
その際、居住用の3,000万円控除を受ける際には、居住用部分と非居住用部分に按分します。
しかし、居住用部分が90％を超えるケースでは、「もっぱら」の扱いで、100％居住用と計算できます。
賃貸にした場合には、93％を不動産所得、７％部分を事業の経費にします。
本投稿は、2026年02月18日 15時24分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
