自宅売却に伴う譲渡損失の損益通算・繰越控除について
【相談内容】
自宅売却に伴う譲渡損失の損益通算・繰越控除について相談したいです。
【状況】
・売却価格：7,000万円
・購入価格：8,200万円
・譲渡損失：約1,200万円
・所有期間：10年
・年収：約1,000万円
・住宅ローン残債：3,800万円
・居住用不動産（マイホーム）
【依頼内容】
・確定申告の作成
・損益通算の最大化
・繰越控除（来年以降含む）のサポート
【確認したいこと】
・同様の案件の対応実績
・報酬金額（総額）
・翌年以降の対応可否
できれば、不動産の譲渡所得に詳しい方にお願いしたいです。
税理士の回答
前川裕之
ご提示の事実関係だけを見る限り、譲渡損失の損益通算・繰越控除が使えない可能性が高いです。理由は、住宅ローン残高が売却価額を下回っているためです。
マイホームの譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例は、住宅ローンが残っているマイホームの譲渡損失特例は、国税庁の取扱い上、住宅ローン残高が売却価額を上回る場合が対象です。
税務上の譲渡損失が本当に生じているかどうかは検討が必要です
ご申告ベースでは、購入価格8,200万円・売却価格7,000万円とのことで約1,200万円の損失とのことですが、税務上は単純な購入額との差額ではなく、建物部分の減価償却後の取得費で計算します。実際の譲渡損失額は、売買代金だけでなく、土地建物の内訳、取得時諸費用、譲渡費用、建物の減価償却額を反映して再計算する必要があります。
本投稿は、2026年05月15日 15時08分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
