親の家を購入し、賃貸契約を結んで済んでもらうことについて

　親御様の譲渡の問題として、売り主買い主が親子関係の場合「居住用資産の譲渡に係る特別控除(3000万円)」を受けることが出来ません。
　親御様が、土地建物を購入したときの代金などが分かれば良いのですが、不明の場合は、売却価額の５%が取得費なり、譲渡所得の税金が多額となる可能性があります。
　また、土地建物のそれぞれの価額は、2:3とした区分ではなく、適正価額で区分する必要が有ります。

ご教示いただき、ありがとうございます。

父の自宅の売却価格が、購入価格を上回る見込みはないと考えており、譲渡所得は発生せず、損失になる可能性の方がずっと高いと思っています。

しかし、土地建物の購入価格を証明するには、土地の売買契約書や家の建築請負契約書などが必要になるのでしょうか？

すみません、あと、土地建物の価額の適正な区分はどのようにするのでしょうか？

重ねての質問で恐縮ですが、教えていただければ幸いに存じます。

１　土地・建物の購入価額は、売買契約書、建築請負契約書ほかに、土地の購入者等に支払った領収書、家計簿の写しなどにより、把握できればよいと思います。
　なお、マンションなどのように、建物と土地を一括で購入した場合等で、消費税額がわかるものは逆算により建物価額を算出できますが、不明の場合は「建物の標準的な建築価額表」から算出する方法があります。
　以下にその説明（譲渡所得のあらまし）が記載されている資料を添付します。
「譲渡所得のあらまし」　Ｐ32～40　https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki2017/kisairei/joto/pdf/012.pdf
「譲渡所得のあらまし」Ｐ41～
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki2017/kisairei/joto/pdf/013.pdf

　　また、建物に関しては、購入価額から減価償却費を控除した残額が、「取得費」となります。計算式は、耐用年数の1.5倍の年数に対応する「旧定額法」の償却率で求めた、1年あたりの減価償却相当額に経過年数を乗じて計算します。
　土地・建物の譲渡所得にかかる「取得費の計算」に説明がありますので、以下に添付いたします。
　https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3261.htm

　２　建物は、取得価額から、上記「１」で計算した減価償却費を控除した「残存価額」でよろしいかと思います。
　　土地については、「売買代金は相場にあわせる」とのことでしたので、売買金額から、建物価額を控除した額とすることも、土地は土地で計算される方法があると思います。
　

　　大事なことを忘れておりました。
　　お父様は貴方と「生計を一」にしていないとの理解でよろしいでしょうか。

　　生計を一にする配偶者その他の親族から受取る家賃は、その人の所得になりません。
　　これは、事業を営む人がこれら親族に支払う家賃は「必要経費にならない」ことの裏腹の考え方によります。
　　生計を一にしていないのであれば『「不動産所得」として申告が必要かどうか』と、一度、所轄の税務署に確認を取った方が確実となります。
　「所得として扱わない　＝　申告をする必要がない　＝　建物の減価償却費を計上できない」ことになると、せっかくの貴方の好意と労力が無駄になる可能性があります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2210.htm

ご回答ありがとうございます。

私と親は生計を一にしてはいません。

以下のように理解しましたが、合ってますでしょうか？

•子が親の居住用不動産を購入する場合、”居住用資産の譲渡に係る特別控除”が適用されない。
•そのため、自宅売却により譲渡所得が発生した場合、譲渡所得税が発生すると考えられる。
•生計を一にしていない場合でも、親からの家賃が子の不動産所得として扱われるかは、税務署に確認した方が確実である。
•もし、不動産所得として扱われないならば、子は減価償却費を計上しての節税ができなくなる。


この度は丁寧にお教えいただき、ありがとうございます。

ベストアンサーをありがとうございます。
　ご理解のとおりとなります。
　なお、税務署にご相談に行かれる際は、事前に予約をしてからいかれた方が良いと思います。
　また、相談中「この場合はどうなるか」など「たら、れば」の話が多くなりますと、「前提が変わると回答が変わるので、事実関係がはっきりしてから相談するように」と指導されることがありますので、相談内容を整理されてから、行かれることをお勧めします。