不動産譲渡所得税について
叔父から相続した２件の不動産を売却しました。確定申告をするにあたり、税率、取得費、経費の考え方についてご教授ください。
「物件１」は戸建ての住宅で、1977年から2005年まで叔父が居住していました。購入時の契約書など取引書類はありません。登記済権利証は残っています。路線価などの相場は400万円ほどですが、家屋の老朽化と土地形状の悪さから需要もなく売却額は30万円です。
「物件２」は叔父の兄が1999年に購入し、その兄から2005年に叔父が相続したマンションです。叔父は2005年から2018年までこのマンションに居住していました。1999年に叔父の兄が購入した時の売買契約書はあります。
叔父は未婚、子供なしで、マンションの部屋はゴミ屋敷状態になっていました。遺品整理とゴミ片付けに70万円かかりました。部屋の傷みも多く、そのままでの売却は不利益と判断し、リフォームに200万円かけました。
譲渡益に対する税率について、「物件１」は月に1度くらいは通っていたが最終で居住していないので、40％、「物件２」は長期居住扱いで20％でよろしいでしょうか？
取得費について、「物件１」は購入金額の資料がなく、取得費は売却額の５％とせざるを得ないでしょうか？権利書に記載の課税価額などを対象とすることはできないでしょうか？
「物件２」は購入時から登記者が相続によって変遷していますが、1999年の売買契約書の金額を取得費とすることはできるでしょうか？
経費について、「物件２」の遺産整理、リフォームの費用は経費として認められるでしょうか？
以上、よろしくお願いいたします。
税理士の回答
他人間の売買、叔父さんからの相続が普通の相続（限定承認ではない）という前提回答します。
物件１
購入時の金額が分からなければ、５％になるでしょう。
税率は、２０．３１５％です。
物件２
購入時の金額が取得費となりますが、建物部分は２０年分の償却をします。
７０万円は経費になりませんが、リフォーム代金は経費になります。
税率は、２０.３１５％です。
両物件とも、仲介業者がいて手数料の支払いがあれば経費になります。
早速のご回答ありがとうございます。
相続の前提はご指摘の通りです。
「物件１」の税率20.315％は長年住んでいなくても居住扱いということでしょうか？
「物件２」の経費について「遺産整理」と書きましたが、ほとんどが溜め込んだ紙くずなどのゴミと僅かな衣類でした。売却のための原状回復費用と考えていましたが、やはり経費にはならないでしょうか？
質問が重なりまして恐縮ですが、よろしくお願いいたします。
税率は、短期と長期で異なります。
今年の譲渡では、平成２５年１２月３１日以前から所有していると長期で、住民税を含めて２０.315%。
相続は所有期間を引き継ぎます。
現状回復費用は、残念ながら経費にはなりません。
ご回答ありがとうございます。
最後に、「物件１」は1977年に叔父が購入した土地と家屋ですが、当時の登記権利証があれば特別控除の対象になるでしょうか？
よろしくお願いいたします。
特別控除には該当しません。
伯父さんが、亡くなる直前に住んでいた家ではないからです。
本投稿は、2019年10月03日 12時35分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
