居住用財産の譲渡の特例について
①自宅の売却を考えています。
敷地内に自宅の他、駐車場として貸している土地があります。
この場合特例は受けれますか？
② 可能なら、特例は自宅の敷地部分だけ適用となりますか？
税金計算はどのようになりますか？
③ 自宅を他人に貸していたら、特例は受けれますか？
よろしくお願いいたします。
税理士の回答
岡野充博
土地部分の売却価格を
面積按分した部分について特例の対象になると考えます。
あくまでも居住用財産ですので他人に貸していた場合は
適用の対象外です。
（居住の用に使っていた部分が全体の90％以上であるときは、
全体を居住の用に使っていたものとしてこの特例を受けることが
できます。）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3452.htm
回答します
居住用資産の３０００万円控除のご質問の前提としてお答えします。
① 居住用資産の譲渡の３，０００万円控除の特例（措置法３５）は居住用部分（自宅の敷地）について適用できます。
駐車場として貸している部分には控除の適用はできません。
② 居住用部分にかかる譲渡所得から３，０００万円の特別控除を行い、譲渡益に対して分離課税の所得税の申告ができます。
この特別控除は、確定申告を期限内に提出することにより適用を受けることができます（申告期限厳守）。
譲渡益が算出されず、仮に３０００万円に控除の残額があってとしても、残額を非居住用（駐車場）の売却価額から控除することはできません。
③ 上記の特例は「居住用資産の譲渡」に係るものであるため、自宅を他の人に貸していた場合等は特例を受けることができません。
国税庁HPに同様の質疑と説明がありますので添付します。
「譲渡した土地に居住用部分と非居住用部分がある場合の措置法第３１条の２と居住用財産の譲渡所得の特例の適用関係について」
https://www.nta.go.jp/about/organization/nagoya/bunshokaito/joto-sanrin/110303/01.htm
「マイホームを売ったときの税金」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
① 居住用財産の譲渡の特例は居住用の家屋（自宅）とともに譲渡する自宅の敷地に対して適用できる特例です。そのため、賃貸駐車場の部分は特例の適用はありません。
② 譲渡価額（売却代金）を「自宅の家屋の価額」「自宅の敷地の価額」「駐車場部分の価額」の３つに分けて、そのうちの「自宅の家屋の価額」と「自宅の敷地の価額」について居住用財産の譲渡の特例が適用できます。なお、土地の価額については自宅部分と駐車場部分の面積比で按分するなど、合理的に算定することが一般的です。
③ 居住用財産の譲渡の特例は、「居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」の譲渡について適用できます。そして、居住の用に供さなくなった後、売却までの用途については空家のままでも、賃貸していても問題ありません。
ただし、家屋を取り壊してしまってからは1年以内に売買契約を締結しなければならず、また、更地になった後にその土地を駐車場等として賃貸の用に供した場合には特例の適用はありませんのでご注意ください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
素早い対応を頂き感謝しています。
大変よく理解できました。
ありがとうございました。
お役に立てましたら幸いです。
これからも、不明点がありましたら「みんなの税務相談」にご質問ください。
お世話になります。
一つ説明が抜けていました。
現在は自宅に戻り半年になります。
これまでは、転勤や、仕事の関係上、家を空けていた時期に他人様に家を貸していました。
この場合特例特例は使えますか？
お忙しいところお手数お掛けいたします。
よろしくお願いします。
回答します
現在居住した理由が「特例を受けるため」でなければ、原則特例は受けられます。事実認定の問題もありますので、原則論のみお伝えいたします。
なお、住宅ローン控除やそのほかの特例などを受けている場合は、3000万円控除が受けられないケースもあります。
詳細は先に添付したタックスアンサーをご確認ください。
また、併せてチェック表を添付します。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm
現在のご自宅が唯一の生活の拠点であって、半年間継続して居住の用として使用されている実態があれば、居住用財産の譲渡の特例は適用出来るものと思われます。
なお、同特例は適用要件を全て満たす必要がありますので、特殊な事情がある場合には、関係資料を揃えた上で事前に専門家に相談されることをお勧め致します。
お世話になります。
返信ありがとうございました。
申し訳ありません。
理解できないところが一つあります。
自宅に戻る前に３年位、賃貸契約で他人様に家を貸していました。
この場合は特例の適用は受けれますか？
お手数をおかけしますがよろしくお願いいたします。
回答します
過去に賃貸していたとしても、現在は半年前から居住していますので3000万円の特例を受けることはできます。
※他の要件も全て満たしている場合との前提です
ご心配の用でしたら、一度書類を整理されて税務署へご相談に行かれたらいかがでしょうか。現在は、繁忙期ではありませんのでそれほど待たされませんし、事前予約していかれればスムーズに面談ができます。
この度は、お忙しいところお手数お掛けいたしました。
理解できました。
ありがとうございました。
ベストアンサーをありがとうございます。
居住用譲渡の特例は、万が一に申告期限に遅れると適用を受けられませんので、くれぐれもご注意ください。
ご相談にいかれるならば、年内中は税務署も忙しくないので相談がしやすいと思いますので、「譲渡の内訳書」を事前に作成されることをお勧めいたします。
「譲渡の内訳書」の様式です（1から４枚目まで）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/yoshiki/02/pdf/a029.pdf
本投稿は、2020年09月07日 13時50分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
