連帯債務からペアローンでの借り換え
少し長くなります。個人事業主10期目の私と会社員妻の相談です。
約6年前に、夫婦で住宅ローンを私が主となる連帯債務で、3,000万借り入れて、持分割合を私9:妻1で登記しました。
現在、ローン残額が2550万円あります。
金利が高い為、他行でのペアローンの借り換えを検討しており（連帯債務のパッケージが無い為）
個人事業主で過去３期の１期分の所得が下がっていた為、私1850万・妻700万（計2,550万）くらいでの（振れ幅はある）借り換えを検討しております。金融機関から恐らく大丈夫と云う返答です。
懸念しているのが贈与税です。銀行の方からは、そちらで調べて下さいとの返事です。
この借換えをする場合、それぞれの持分と返済比率が9∶1→7∶3の割合になると思いますが、持分変更も合わせてする必要があるのでしょうか？
そもそも、連帯債務なので、ローン残額2,550万円分の借り入れに対して、妻の連帯債務分が750万円に減る事により、妻の分が1,800万円得してますよね、と云う事でその分が妻に贈与税としてかかる形になりますでしょうか？
どういう解釈をすれば良いかわからない為、教えて頂きたいです。
お力添え頂けますと幸いです。
税理士の回答
現在、返済済の金額が４５０万円ということは、ご主人が４０５万円、奥様が４５万円を返済していることになります。借換ローン2,550万円のうち、ご主人1,850万円、奥様700万円の返済予定ということは、それぞれの出資額はご主人2,255万円、奥様745万円ということになります。したがって、所有権はご主人2255/3000⇒451/600、奥様745/3000⇒149/600となりますので、この持分で登記を訂正するか、元の所有権のままとするのであれば、ご主人について登記持分が実際の出資割合より89/600多いため、3,000万円×89/600＝445万円について、ご主人に贈与税が課税されます。445万円－110万円＝335万円 335万円×20％-25万円＝42万円 また、ご結婚されて20年以上であれば、贈与税の「配偶者控除」を適用して課税価格が2,000万円（この場合は445万円）まで一定の書類の添付のうえ申告を要件として非課税となります。
池田様ありがとうございます。
持分登記を訂正すれば贈与の対象にはならないのでしょうか？
錯誤登記により登記持分を更正登記で変更して下さい。その後、税務署より「登記名義変更についてのお尋ね」の文書が送付された場合は、前回の当方の回答のような説明をしてください。
池田様 続けてありがとうございます。
「錯誤登記により所有権、私2255/3000⇒451/600、妻745/3000⇒149/600となりますので、この持分で登記を訂正致しました」
との説明で問題ないでしょうか？
借換えた旨は伝える必要はないでしょうか？
税務署に詳しく突っ込まれた際に、どこまで伝えていいのか不安です。
持分を訂正したことについては、税務署は把握した上で「登記名義変更についてのお尋ね」を送付するので、ご實問のような登記訂正の事実は記載の必要はありません。
税務署が知りたいは、どういう理由で何を根拠に変更したかという理由なので、最初の当方の回答と同様の内容を記載し、関係書類（当初と変更後の金銭消費貸借契約書のコピーなど）を添付すれば良いのです。
池田様 ありがとうございます。
大変勉強になりました。
ご教授頂いた内容で進めていきます。
この度はありがとうございました。
本投稿は、2024年03月26日 19時11分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
