住宅ローン借り換えによる贈与税について
先日もご相談させて頂きましたが新たに疑問が生じたため再質問させて下さい。
●1999年、3000万円借入しマンションを購入
夫婦の連帯債務、持分1/2ずつ
●2008年、信金にて借換えを実行
2000万円
連帯債務→単独債務、持分変更無し(1/2ずつ)
夫:債務者、妻:連帯保証人(妻は退職し無収入)
●現在(2024年) 借換え検討中
残債800万円
夫の単独債務→夫の単独債務、持分変更無
先日こちらでご相談させていただき、2008年の借換え時点で贈与税が発生する状況であったと知りました。
①贈与税の対象であったが既に除斥期間経過済み
②妻の返済は夫によって完済されたものと考えて良い
③借換え以降の返済は100％夫でも贈与税の対象とはならない
④今後の借換えについて、単独債務→単独債務のため持分1/2ずつであっても贈与税は発生しない
以上のご回答をいただきました。
ただ、他の方々のご質問ご回答を拝読し、
⑤連帯債務→単独債務、持分変更無し(共有名義)であっても、月々持分比率にあった返済を債務から外れた者が債務者にしていけば贈与税の対象とならない。
⑥妻に収入が無くなった場合は、夫が妻の分を支払っても暦年贈与の範囲であれば贈与税は課されない。
といった記載をお見かけしました｡
⑤は妻に収入や預金がある場合に限られるので、我が家は借換え時既に妻が無職だったため該当しないと思うのですが、もし借換え当時無職でもその後働く予定だった→働いたが専業主婦に戻った、といった場合⑤→⑥に当てはまり、妻の返済義務は続いていくのか、と疑問を持ちました。
すると、③と一致しなくなること、それにより④の借換えについて贈与税の対象となる場合があるのではないか、と気になっています。
「ずっと専業主婦で無収入」
「贈与税の対象だったが、無申告で除斥期間を経過した」
という実体のみで判断され①～④で妥当と考えて良いのか、それとも見た目は同じ状況でも個々の状況により贈与税の課される課されないが変わってくることがあるのかを知りたいです。
一番知りたいのは、自分の場合今後の借換えで贈与税が発生するかしないか、です。
税務署に相談に行けば良いのでしょうが、2008年の無申告が咎められ追徴課税が発生しないかと心配で躊躇しております。
ご意見ご回答いただければ幸いです。
税理士の回答
前回のご質問も拝見しました。ひとつの解決策を回答します。
➀ ２００８年の借り換え時までの奥様の返済額は、ご夫婦で年間１００万円ということなので、１００万円×１／２×９年＝４５０万円ということになります。
② 購入額は3,000万円なので、実質の奥様の所有権持分は、450万円／3,000万円（＝３／２０）ということになります。
③ ②により「真正な登記名義の回復」を登記原因として、持分７／２０をご主人へ移転する。
④ ③で登記を変更したことにより、税務署から「登記名義変更についてのお尋ね」が送付された場合は、「共有持分を実際の出資割合に変更した」旨の回答をし、ご夫婦の返済の事実（預金通帳などの写しなど）を添付すれば良いと思います。これにより贈与関係は発生しません。
ご回答ありがとうございます。
「真正な登記名義の回復」について調べて検討したいと思います。
その場合、税理士さん、司法書士さん、税務署などどちらにご相談すれば良いのでしょうか？
登記に関する事項なので、司法書士にご相談下さい。
本投稿は、2024年06月24日 17時41分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
