実親から中古住宅取得した場合における、住宅ローン控除と逆贈与について
当方、田舎住まいでして、父親から実家の住宅（土地＆建物）を譲り受ける予定です。イメージは、父親名義で所有する残債ありの物件を、リレーローンにより私が引き継ぐというものです。個人的にいろいろ調べてはいますが、確認漏れがないかの観点で質問しております。
【物件情報】
・昭和56年新築、実親は平成４年ごろに他の所有者から中古で3200万で取得（土地込み）。
・土地250平米、建物200平米弱
・耐震等証明はあるものと仮定してください
・金銭評価としては、評価額＜残債となっております。
・残債は2000万程度、評価額は700万程度と思われます。
【人的関係】
・現状、父親とは（少々微妙なラインですが）生計を一にしており、今後（取得後）も生計を一にすることになると思われる。（田舎あるあるの長男の権利義務承継です）
微妙なライン→現状、仕事の転勤の都合で別居中ですが、いつでも戻れるし、実家のライフライン費用等は当方で負担。送金等はないが、実質として扶養控除適用中。
・父親65歳、当方32歳。
【譲渡等方法】
第１案：ローン残債金額による売買契約を締結する。金融機関は父の融資条件をベースに当方に融資を行い、父へ資金移転後、父の債務を返済する。
※金融機関も了承しています。
①住借控除が適用できるか否か
→（居住要件充足のため、取得時期・転勤時期等を考慮します。）
②逆贈与が発生し贈与税の対象となるか。
第２案：父から当方への負担付贈与契約を締結する。残債債務も事務的に当方に移転させる。※金融機関も了承しています。
①住宅ローン控除が適用できるか否か（できないと思いますが・・・）
→（居住要件充足のため、取得時期・転勤時期等を考慮します。）
②逆贈与が発生し、贈与税の対象となるか。
第３案：相続時精算課税を適用する。※金融機関は渋っております。
→個人的に理解が進まず、メリット・デメリットを深堀できておりません。
逆贈与に該当する場合、精算課税制度の適用は受けられないということになりますか？
現状、上記３案が候補となっていますが、上記においてさらに確認すべき事項があればご教授いただければと思います。
また、今すぐにやるべきでない、今のうちにこうしておいて将来的にした方がいいといったアドバイスがあれば、ご教授いただき将来設計に備えたいと考えております。
お忙しいところ恐縮ですが、よろしくお願いいたします。
税理士の回答
川村真吾
生計一親族からの物件買取の場合は住宅ローン控除は受けられません。単なるローン引き受けであれば逆贈与になるでしょう。子から親への贈与は相続時精算課税を適用できません。
本投稿は、2024年11月05日 22時11分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
