義父の建物のリフォーム及び名義変更について
現在、義父名義の建物を私の費用でリフォームし、工事完了後に「私と義父の2人の共有名義」へ変更することを計画しています。贈与税や譲渡所得税の税務リスクをゼロにするための進め方についてご相談です。
①義父の建物の固定資産税評価額: 約560万円
②リフォーム費用: 約1,500万円（増築はなし）。私が全額を自己資金で負担します。
③工事後の用途： リフォーム完了後は、私（夫）の「主たる居住地（マイホーム）」となります。
④名義変更（登記）： 工事完了後、元の評価額（約560万円）とリフォーム実費（約1,500万円）の比率（出資比率）に応じて、私と義父の2人の共有名義に変更します。
⑤想定する割合： 私：約72.8%、義父：約27.2%（最終的な工事実費の精算金額で割合を確定）。
⑥事前準備： 工事請負契約の締結前に、家族間で「持分移転に関する合意書」を交わし、公証役場で確定日付を取得。登記原因は「代物弁済」を想定しています。
リフォーム費用を私が全額負担し、その後に出資比率（評価額＋リフォーム実費）にきっちり合わせて「代物弁済」で共有登記をする場合、私と義父のいずれにも贈与税は発生しないでしょうか。
代物弁済による持分移転は税法上の「譲渡」に該当するかと思いますが、譲渡価額（相殺するリフォーム費用1,500万円）と、取得費（リフォームによる増価分1,500万円）が同額で相殺され、義父の利益は0円＝譲渡所得税はかからないという解釈で合っていますでしょうか。
税理士の回答
竹中公剛
比率がどうなるか、役場の評価の係に聞いてから持ち分を決めた登記をお願いします。
山本快夫
お世話になります。
リフォーム費用1500万円のすべてが建物造作や建物と一体不可分の附属設備という前提とします。
簡便的に義父の持分は約560万円で構いませんので、ご質問に記載のとおりの比率で登記すれば、贈与税は発生しません。
なお、登記原因は一般的には代物弁済になるはずですが、司法書士によって異なるかも知れません。しかし、課税実務上は登記の結果が適正な比率で持分登記がなされていれば贈与とされないと、国税OBに教わりました。
義父の譲渡所得については、正確には、元々所有持分の一部につき長期譲渡と、今回の代物弁済によるリフォーム部分の一部につき短期譲渡所得とに区分しますが、結果的には両者とも所得はゼロになります。
少しでもご参考になれば幸いです。
本投稿は、2026年06月07日 23時29分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
