親子間の不動産売買

イメージを分かりやすくするために、仮の数値を使って回答致します。ご了承ください。

マンションの適正時価・・（仮）5000万円
お父様の借入金残高・・・（仮）3000万円

上記のような場合で、時価5000万円のマンションを3000万円で売買しますと、差額の2000万円が買主であるご相談者様が贈与されたとみなされて贈与税が課されます。
このような場合、マンションの5分の3の持分を、3000万円で売買するという形にすることで贈与の問題は回避できます。
ご参考になれば幸いです。

服部先生

早々のご回答ありがとうございました

贈与税に関しましては、価格に合ったマンションの一部を購入する形にすれば贈与税の問題は解決できるということですね

父に対しての譲渡所得税・住民税に対してお伺いさせてください
マンションは父が購入してから約20年経ち、父が購入時の約半額で私が購入することになります
ネットで検索した譲渡所得税の計算方法を参照に計算しますとマイナスになります
この場合、父には税金がかからないという認識でよろしいのでしょうか

ご連絡ありがとうございます。
譲渡所得の計算の結果、譲渡損となれば税金はかかりませんので、ご安心ください。
２０年前に購入された不動産であれば、現在の価額よりも高かったことも予想されますので、譲渡損となることも考えられますね。
但し、取得費の計算上、建物は経過年数分の減価償却費を控除する必要がありますので、その点はご留意ください。
宜しくお願いします。

服部先生

ご回答ありがとうございました

建物に関して、減価償却費を控除しても購入金額には及ばないようなので、譲渡所得税はかからないと思うのですが
国税庁に問い合わせた時に
安く売ろうが高く売ろうが、収入があったことには変わりない
と言われたのですが、どう解釈をしたら良いのでしょうか
他にかかる税金がありますか？
また、譲渡損となっても確定申告が必要でしょうか

それから、購入者の私につきまして
マンション取得時にかかる費用などは、何か控除の対象になることはありますか

度々すみませんが、宜しくお願い致します

ご連絡ありがとうございます。
国税の職員さんの「収入があっことには変わりない」ことは事実ですが、所得税は「利益」に対して課されるものです。従って、収入があっても利益がなければ、所得税は課されません。
注意しなければならないのは前述した「みなし贈与」です。時価よりも低い価額で売買しますと「みなし贈与」の問題が発生しますので、売買対象物を持ち分で調整する等の対応策が必要になります。

売り主にとって譲渡損になる場合は申告は必要ありません。ただし、税務署では譲渡損かどうかはわかりませんので、「譲渡に関するお尋ね書」という文書が届くかもしれません。それが届いたら、具体的な数値を記載して譲渡損であることを回答すれば解決します。

ご相談者様が取得時に要する諸費用は、マンション(土地、建物)の取得費となりまして、将来、そのマンションを売却するときの譲渡所得の計算で控除されることになります。ですので、諸費用の領収書等は大切に保管してください。
宜しくお願いします。

服部先生

度々のご回答恐縮です

収入があっても利益がなければ、所得税は課されないとのことで安心しました
払わなくてはならないものに対しては、払わなくてはならないと思っておりますが
利益にならないことでも、税金を払わなくてはならないのかと気にしておりました

また、「譲渡に関するお尋ね書」の件、ありがとうございます
このような書類が届いたらちょっと驚いてしまいますが、事前に知っていれば安心です

私は親から、諸費用の領収書等を全部もらっていると思います
私もすべて保存し、売買があった時の為に備えるということですね

色々とありがとうございました