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住宅ローン借り換えに伴う贈与税について

住宅ローン借り換えを検討してらおりますが、銀行から連帯債務者になってるので贈与税がかかるか確認して下さい。と言われご相談したくメールしました。
買った当時二人共に正社員で私は連帯債務者として買いました。所有者は主人になってます。名義を主人1人に借り換えをしたいと思ってるのですが、出産後パートで扶養控除内で働いておりました。贈与税の事を言われよくわかりません。どうぞよろしくお願いします。

税理士の回答

贈与及び贈与税は発生しないと考えます。
所有者と借入金の返済者が一致するということは、本来の形です。

住宅ローンにおける連帯債務は、夫婦や親子などのどちらか1人が主債務者となり、もう1人が連帯債務者として借り入れを行うもので、連帯債務者も主債務者と同じ債務を負うものになります。
そして、連帯債務を利用した場合の住宅の名義は、主債務者と連帯債務者が、それぞれの出資割合(ローンの負担割合)に応じて持分を共有名義にすることが一般的です。
相談者様の場合には住宅の名義はどのようになっていたのでしょうか。ご質問の文面からはご主人名義とのことですが、最初から登記上の所有者はご主人単独だったという理解で宜しいでしょうか。その点を今一度お知らせ頂けましたら幸いです。

そうそうのご回答感謝致します。
登記済権利証書上は主人単独になってます。
しかし、借り換えを相談している銀行から登記をとりよせたら二人の名義になってるので、1人にするには贈与税がかかるか調べて下さい。と言われております。
銀行の見てる書類と私の言う書類が同じかはわかりません。
どうぞよろしくお願い致します。

ご連絡ありがとうございます。
「銀行から取寄せた登記が2人の名義になっている」というのはどのようなことでしょうか。
法務局で発行される登記簿謄本(登記事項証明書)で真の所有者を確認する必要がありますので、現在の登記簿謄本(登記事項証明書)の「所有者に関する事項(甲区)」にどのように記載されているか、ご確認のうえお知らせ頂けましたら幸いです。
宜しくお願い致します。

すみません、銀行が取り寄せた書類が何か電話でしたのでちゃんと聞いてなくて、お二人の名前になってるので、一人にするには贈与税がかかるかもしれないので確認して下さい。と言われ今連休中で連絡が取れません。
私の方は登記済権利証書の所有者が主人一人の名前になってます。
よろしくお願いします。

ご連絡ありがとうございます。
通常は登記済権利証の内容と登記簿の内容は一致するものですが、念のため現在の登記簿謄本の所有者が誰になっているかを確認された方が宜しいと思います。
もし、登記上の所有者がご主人単独であれば、ご主人単独で借り換えても贈与の問題は生じませんが、登記上の所有者が奥様と共有になっている場合には、ご主人単独で借り換えることに関しては注意が必要になります。
今一度、登記簿謄本(登記事項証明書)の「所有者に関する事項(甲区)」で現在の所有者をご確認ください。
宜しくお願い致します。

何度も回答ありがとうございます。
ちゃんとした確認は休み明けになるのですが、
銀行から書類が届き、抵当権の連帯債務者が主人と私になってます。所有者は主人のみです。
銀行の方はこの抵当権に贈与税がかかるか確認とのことのようです。
どうかよろしくお願い致します。

ご連絡ありがとうございます。
連帯債務者がご主人と奥様のお二人とのことですが、返済割合はどうだったのでしょうか。
連帯債務の住宅ローンを組む場合には、返済の割合と所有権の割合を一致させるのが原則な考え方になります。
今までのローンの返済はご主人と奥様でどのような割合で返済されていたのか、また、所得税の住宅借入金等特別控除(ローン控除)はお二人でどのように適用されていたのか、それらの整合性も確認することが必要になると考えます。
宜しくお願いします。

何度も回答ありがとうございます。
返済の割合を最初に決めたと言う事はなく、主人だけでローンが無理だったので私と合算で組む事になりました。担当の方が私が仕事を辞めても大丈夫ですよ、とおっしゃってたのでその時は無知でそうなんだと思っていました。ローンを組んで間もなく私が仕事を辞め、主人が払う形で住宅金融公庫の控除も備考欄に主人10割
妻0割と毎年記入して提出しております。
控除期間は終了しております。
どうぞよろしくお願い致します。

ご連絡ありがとうございます。
今までの経緯を拝見しますと、ローンの契約は連帯債務の形で行われていましたが、その実態は次の事実からご主人単独のローンであったものと思われます。
①ローンの返済はご主人の収入から行われていた。
②所有権の登記もご主人の単独名義であった。
③所得税のローン控除も全額ご主人のローンとして申告されていた。
連帯債務は形式的なものであって、実態としてはご主人単独のローンであったことが明らかな場合には、その借り換えに関してはご主人単独名義で行っても贈与の問題は生じないものと考えます。
なお、本件はメールの文章だけのやり取りですので、最終判断は関係書類を実際に確認した上で行うことが望ましいと思います。住宅の謄本・ローンの契約書・ローン返済の預金通帳・今までの確定申告書などの書類を揃えたうえで、念のため専門家にご相談されることをお勧めいたします。
宜しくお願いいたします。

再三のご回答感謝致します。
私のつたない説明でも贈与税がかからないと言う事で安心しました。
書類等揃えて税務署に確認しに行きます。
本当にありがとうございました。
また、結果次第ではよろしくお願い致します。

本投稿は、2021年07月21日 20時33分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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