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自分名義の家屋を息子がリフォームをしたら贈与税がかかるのか

自分が所有している土地と建物(2階建て木造、アパート併用住宅、築35年)があります。
建物の半分(1&2階の半分づつ)はアパートで残り半分の1&2階部は居宅部となっております。居宅部は現在空いておりますが息子所帯が住むにあたりリフォームをしようと考えております。以下に質問をさせて頂きます。

1居宅部のリフォームを息子がお金を出してリフォームをした場合、自分に対しての贈与として贈与税を払う必要があるのでしょか?

2仮に建物の半分を息子に生前贈与したとします。
それから息子がリフォームをした場合、”息子の家屋持ち分(半分)=居宅部”という考え方で贈与にはならない、という考え方はできないのでしょうか?
それともリフォーム代はあくまで家屋全体に対しての価値を上げるものだから、リフォーム代の半分は自分に贈与されたとの扱いになるのでしょうか?

税理士の回答

 区分所有ができない建物と思われます。その場合はどの部分に関しても共有ということになります。
1 あなた名義の家屋のリフォームを息子さんがお金を出してリフォームするので、息子さんからのリフォーム代金の贈与となります。
2 冒頭に説明したように、家屋の特定の部分のみの登記(区分所有登記)というのは条件が(鉄骨鉄筋コンクリート造・外階段あり など)整った建物以外、不可能と思います。よって、特定部分のみの贈与とはなりません。
3 1で述べたように、リフォーム代金の半分はあなたに息子さんから贈与されたものとなります。
 * 対策としてリフォーム前に建物を贈与し、息子さんがリフォームをし、翌年、贈与税の申告で、相続時精算課税制度を適用する。・・・・
そうすれば、建物の固定資産税評価額が2,500万円までは税金はかかりませんが、将来相続となった時のあなたの財産額と相続までに息子さんに贈与し、相続時精算課税制度を適用した財産額を合計して相続税を計算するというものです。

捕捉します。
リフォーム費用に見合う部分を息子さんに移転することで、贈与を回避できます。
具体的には、リフォーム前の建物の固定資産税評価額を1,500万円、リフォーム費用を500万円とした場合、
500万円/1,500万円+500万円=1/4を息子さんに移します。

なお、質問者には、建物の1/4を譲渡したことに対する譲渡所得の課税関係が生じます。
つまり、質問者は、3/4のリフォーム費用の対価として1/4を息子さんに移すことになると考えます。
したがって、500万円の3/4が譲渡収入となり、元の建物の取得費の3/4を取得費として差し引くということになります。
この計算で利益がなければ、譲渡所得の税金はかかりません。

早速のご回答ありがとうございます。
家屋の名義がそのままでは贈与税がそのままかかることが理解できました。
また家屋不動産の一部息子又は全部を息子名義にすることでリフォームに伴う贈与税が軽減できそうな事、又名義変更の方法には譲渡、贈与(暦年、相続時精算課税)などがある事が理解できました。
それぞれ一長一短があると思われますので、リフォーム代金/建物固定資産評価額、又自分も資金の一部を出すことなどを考慮して考えていきたいと思います。
お時間を割いていただきありがとうございました。

本投稿は、2022年08月06日 10時44分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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