親の土地に自分が建てた家を売却後、自分の建物持分比率を多くしたいのですが
背景として；
50年前、親が土地付き一戸建てを購入（購入価格の書類は残っていません。）
30年前、私が親の土地を更地にし、耐震構造のハウスメーカーの家を新築
10年前、私は仕事の関係で転居したが、親は転居せず、私がローンを払い続けた。
今回、私が親の家賃を払う条件で転居に同意してくれ、その建物＋土地を売却した。
＊希望としては10年間親のために建物のローンを払い続けたので、建物部分の持分を上げればと考えています。（親も同意してくれています。）
ところが、固定資産評価額では建物の持分が20%と極端に低いので、計算すると持分金額が実際のローン残より少なくなってしまいます。
何とか建物の持分比率を多くするアイデアがあればアドバイスいただければ助かります。
自分では以下の3案を考えました。
A. 建物購入価格 2,500万円（領収書あり）、土地購入時の領収書がないので、売却価格の5%）・・・土地価格が低くなりすぎ、アンバランスで違和感？
B. 建物購入価格 2,500万円（領収書あり）、土地 600万円（固定資産評価額）・・・土地だけ固定資産評価額（時価に近いが）を使うのは裏があると読まれそう？
C. 担当した不動産会社とは別の不動産会社の査定で、建物 1000万円、土地 700万円・・・上記２つよりは使えそうに思いますが、いかがでしょうか？ この不動産会社は使いませんでしたが、査定は実勢に近いと思いました。
＊最後に、私が住んでいない状態でローンを払い続けたことで、税務上特別措置のようなものはないでしょうか？ 払ったローンを取り返すつもりで売却したのですが、現時点では（土地・建物とも固定資産評価額で計算すると）自分の持分金額がローン残にも満たない金額で、虚しさを感じます。
アドバイスよろしくお願いします。
税理士の回答
国税ＯＢ税理士です。
建物は、減価償却資産なので、30年経てば使っているので価値は下がります。普通の木造ならば、もう、ほとんど価値がありまなせん。
土地は、価値は下がりません。時価の変動はありますが。
強いて言えばCが、近いのかもしれませんが。何も見てないので、それで良いという回答はできないことは、ご了承ください。
特例はありません。
ご回答いただき、ありがとうございます。
確認のため、再度お聞きして申し訳ありませんが、
Q1）「強いて言えばC」について、不動産会社の建物査定が1000万円ですが、木造ではなくハウスメーカーの軽量鉄骨住宅で、メーカーが築後60年までメンテナンスしてくれます。
10年前に屋根・外壁リフォームし、今年も売却前に品質チェックしてもらい問題なし（検査項目ごとの評価付き）でした。
このような背景であれば、「強いて言えば」の部分はなくなる、もしくは薄まるでしょうか？
Q2）査定は何社かから取りました。この査定は担当した不動産会社とは別の不動産会社のものですが、実勢に近いと思ったので採用したいのですが問題ないでしょうか？
お手数お掛けしますが、よろしくお願いします。
（ローンを払い続けたことに対する特例はないとのこと、理解致しました。）
まだ、これから買い主が決まるのだと思いますが、業者が購入する場合などは、消費税の関係で土地と建物の金額が分かれて表示されます。
買い主が個人ですと金額が分けては、表示されません。
減価償却については、譲渡所得の計算の際にも利用します。通常は、建物については、減価償却後の金額で売却したとして損益が0円という計算をします。
私見ですが、
長年税務署側にいた見方ですが、査定は、目安程度という感じですね。
再度のご回答、ありがとうございました。
本投稿は、2023年06月25日 01時47分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
