[相続財産]土地の評価について - 税理士に無料相談ができるみんなの税務相談 - 税理士ドットコム
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土地の評価について

母は健在ですが、母の死後、姉は不動産、私は動産という母の思いがあります。
姉から、自分の相続する予定の土地を駐車場にしたいという申し出がありました。
姉とは父の死後、相続でもめた経緯があります。上物はアスファルトからすべて自分のお金でするというのですが、母の死後、土地に上物があれば土地の評価額が更地よりさがり、その分を要求されたりするのが煩わしいと考えています。
小規模宅地等の特例で相続税が計算上、減額されたとして
土地の評価額はどうなるのでしょうか。
よろしくお願い致します。
2014年09月30日 16時54分

税理士の回答

「土地の評価」に関しましては、「相続税」に関する評価と、「固定資産税」に関する評価の二つがありますので、分けて考える必要があります。

相続税の計算上では、自宅の土地も駐車場の土地は、ともに「更地」として評価することになりますので、相続税を計算するうえでの評価は同じ扱いになります。
ただし、亡くなった方の居住用の宅地で、同居していた親族等一定の方がその宅地を相続した場合には、「相続税の課税価額を引き下げる(240㎡まで80%減額する)」という小規模宅地の特例があります。
同居親族としてこの特例を適用する場合には、相続開始の時から相続税の申告期限まで、引き続きその家屋に居住し、かつ、その宅地等を相続税の申告期限まで所有するという条件があります。従って、お母様の相続発生後、直ちに駐車場に転用してしまいますと、相続税の計算上、小規模宅地の特例が適用でなくなりますのでご注意ください。

次に、固定資産税の計算上では、住宅が建っている土地に関しては、200㎡以下の部分については課税標準を6分の1にするという軽減措置があります(200㎡を超える部分は3分の1に軽減)。
この特例は、毎年1月1日現在の状況で判断されますので、お母様の相続発生後、駐車場に転用する場合には、その翌年から固定資産税が増加することになります。

早速のお返事有難うございました。母は私と別の場所で同居しております。姉は母の名義である土地にアスファルトを敷くという事は、住宅を壊すので母の固定資産税が増えるというマイナスはあるものの、相続の時の土地の評価は更地とかわらないと考えてよろしいでしょうか。

「お母様は貴殿と別の場所で同居」とのことですので、お母様名義の土地と家屋は、お母様のご自宅ではないということですね。
正確な利用状況をお聞きしたうえでお答えしたいところですが、文面からは読み取れませんでしたので、「お母様のご自宅ではない」という前提で以下の通り回答いたします。

1. 空き家になっている場合:相続の際のその土地の評価額は「更地」となります。
2. 他の親族が家賃の授受なしに住んでいる場合:相続の際のその土地の評価額は「更地」となります。
3. 第三者に家賃を貰って貸している場合:相続の際のその土地の評価額は「貸家建付地」の評価となり、更地より若干低くなります。

そして、家屋を壊して駐車場とした場合の相続税の評価額は「更地」の評価となります。

事実関係に関する認識が違っておりましたら、またご投稿ください。
宜しくお願いします。

服部先生、本当に有難うございました。土地は母の名義で家屋は姉の名義です。
駐車場予定の土地は空き家です。ややこしい書き方をして申し訳ございませんでした。
先生のご説明でよく理解できました。有難うございました。

本投稿は、2014年10月02日 10時02分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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