子から親への新築の家の貸借
70代前半の老親夫婦が、自身の先の生活に不安を感じ、持家（土地付き）を建て替えることを検討したのですが、息子の私が連帯債務者となってでも70代から組めるローンが殆どなく、またあってもフラット35など金利が非常に高いです。
一方、金融資産は老後の不安を和らげるためになるべく残しておきたいです。
そこで、私の名義で親族居住ローンを組むことを検討しています。
このような場合、どのようにその費用を親に負担してもらうのが贈与、相続などの課税リスクが低いでしょうか？月々10万円強のローン返済になる想定です。
1.固定資産税、光熱費などは親が直接支払うが、遺言証書を残して土地や、ローン返済額が足りなくなれば有価証券等を相続することを確約してもらうことで家を無償貸借する
2.ローンの返済相当額を家賃として賃貸借契約を結び、毎月10万程度を払ってもらう
3.2の契約をするが、さらにキャッシュを残すため、別途賃貸借契約を締結し、家賃の支払はせず親の未払額を積み立てておき、相続時に土地と金融資産で精算する。
など。
以上、ご回答よろしくお願いします
税理士の回答
お考えを否定するような回答になりますが、相続シミュレーションを業務とする税理士の意見として参考にしてください。
失礼ながら70代前半の平均余命はあと十数年です。
ご夫婦は、本当に、これから家を建て替えて、かつ、金融資産を残すなどとお考えなのでしょうか。
今の家にそのまま住み金融資産を確保するか、サ高住などに住むかなどを検討してはいかがですか。
1.固定資産税、光熱費などは親が直接支払うが、遺言証書を残して土地や、ローン返済額が足りなくなれば有価証券等を相続することを確約してもらうことで家を無償貸借する
⇒ 子供の家に親が無償で賃借（使用貸借）したとしても一般的には贈与税は課税されません。（固定資産税等の負担であれば、使用貸借であり、賃貸借とはみなされません）
2.ローンの返済相当額を家賃として賃貸借契約を結び、毎月10万程度を払ってもらう
>⇒ 賃貸借契約を結ぶと、相場の金額での貸し付けが前提となると思われます。子供に不動産所得が生じます。なお、贈与税の問題は生じませんが、親が居住していても、相続税の小規模宅地の特例の対象外となります。
3.2の契約をするが、さらにキャッシュを残すため、別途賃貸借契約を締結し、家賃の支払はせず親の未払額を積み立てておき、相続時に土地と金融資産で精算する。
>⇒ 賃料が未払いの場合、そもそも賃貸借契約なのかという疑問が生じるので、未払金を相続税の債務として精算することは、税務上認められないおそれがあります。
本投稿は、2026年08月31日 22時21分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
