2次相続まで考えた小規模宅地の特例について

　長女と母が同居して二次相続の際、長女が母親の土地を相続するのであれば、小規模宅地の特例の適用ができると思います。
　ただ、同居している家屋は１階のみであるため、2階部分に相当する土地の部分については、母と長女の居住用とはならないので、小規模宅地の特例の適用外となります。

相談者様のご家族も全員１階に転居されればお母様と同居していることになりますが、住民票を移して同居の形式を作っても、相談者様のご家族は2階に引き続き居住される場合には、実態で判断されると思われます。つまり、実質的には2階が相談者様の生活の拠点と認定された場合には、お母様と同居という判断にはならない可能性がありますのでご留意ください。

建物が区分登記となっていることが問題の原因と思われますので、区分登記を解消することができれば一棟の建物となり同居と申告することが可能になると考えます。
現状の区分所有の登記を共有の登記に変更が可能か、一度、土地家屋調査士や司法書士にご相談されてはいかがでしょうか。出来ないことも勿論ありますし、出来ても相当の費用がかかるかもしれません。
登記の変更に手間がかかる他、所得税や贈与税が課税される場合もありますので、区分登記から共有登記に変更される場合には、事前に税理士や司法書士など専門家にご相談されることをお勧め致します。

お二人の先生方　早速の回答ありがとうございます。
今の自宅を建てたときは小規模宅地の特例というものがなく、完全分離の2世帯住宅であったため普通に区分所有にしてしまいました。
小規模宅地の特例というありがたい制度ができたので、できれば恩恵を受けたいと思っています。

実態で判断とはどういうことになるのでしょうか？
父亡き後、母と1階で私たち夫婦が同居という形をとり、結婚した息子夫婦が空いた2階に転入してくる形にすればどうなのかなと思っています。
いずれは（母亡き後になりますが）息子夫婦と家を改築、あるいは新築して同居ということも話が出ています。今度はよくよく登記を考えてやりたいと思います。

共有登記に直すのも考えましたが、2階部分は相続には関係ない夫名義なのでそれでもかまわないのでしょうか？
あるいは夫から家を贈与してもらってから、共有登記に直すか？確か結婚20年以上の場合は贈与税かからないと聞いた記憶があります。
登記には費用が掛かると思うので、相続税との兼ね合いで考えたいと思います。

ご連絡ありがとうございます。

〉父亡き後、母と1階で私たち夫婦が同居という形をとり、結婚した息子夫婦が空いた2階に転入してくる形にすればどうなのかなと思っています。

その形であれば相談者様とお母様は同居と考えて良いと思います。
その場合には、1階部分がお母様と相談者様の居住用部分となりますので、小規模宅地の特例は土地全体の約半分に対して適用可能になります。
手間や費用をかけずに小規模宅地の特例のメリットを享受するには、その方法が望ましいと思われます。

詳しい説明ありがとうございました。
実際の時はいただいた知識を生かしたいと思います。
また、相続は避けては通れないことなので、親の思いを受け止めていきたいと思っています。