2次相続を踏まえての財産の分割方法について

東京都中央区の小林税理士事務所 小林拓未と申します。

まずは、お父様のご逝去につき、お悔やみ申し上げます。
ご自宅+賃貸アパート、姉妹のお一人がご両親と同居という状況ですと、ご両親と同居されている方が、ご自宅を取得し、同居されていない方がアパートを取得するというのは、とても自然な遺産分割であると思われます。同居していない方が、住んでいない家を取得する意味がなく、権利関係を複雑にするからです。

さらに、今回の相続で、税金が発生しないのであれば、お母様に財産を取得させずに、姉妹に財産を相続させた方が、一家としての相続税は抑えられます。

ただし、アパートは、収入になりますので、お母様としても、現金収入が無くなるのは不安だ、という思いがあるかもしれませんし、妹さんも、アパートの収入は魅力的に映るかもしれません。

ご質問者様のお考えは、ある程度公平な遺産分割をお望みで、それは当然の権利ですが、なかなか言い出しにくい話題でもあります。税理士に遺産分割協議の話し合いや、相続手続きをなどを依頼されて、二次相続の話をしてもらい、公平な遺産分割に持っていく、というのがよろしいかと存じます。いくら、ご質問者様のお話が正当なものであったとしても、通じるかどうかというのは別問題です。二次相続の試算を行い、今のうちに遺言書を作成しておくと、理想的です。

以上よろしくお願い致します。

二次相続の「節税」という観点から申し上げますと、「ご自宅」のお父様名義に関してはお母様または妹さんで問題ありませんが、「アパート」はお母様が相続すべきです。
理由は、アパート（建物）の所有者がお母様以外の方になりますと、アパートの敷地は「貸家建付地」の評価にならず、なおかつ「小規模宅地の減額特例」も適用できなくなるからです。
アパートの敷地が土地全体の半分と仮定して相続税評価額を試算すると次のようになります。
・固定資産税評価額：1億1200万円×1/2＝5600万円
・相続税評価額相当額（概算の仮計算）：5600万円×1.1＝6160万円

そして、アパート（建物）を相続する方が誰になるかによって次のような違いが生じます。

① アパート（建物）をお母様以外の方が相続される場合
・土地の相続税評価額は自用地評価となり、上記の6160万円となります。

② アパート（建物）をお母様が相続される場合
・土地の相続税評価額は「貸家建付地」となるため、仮に借地権割合が70％の土地ですと
　相続税評価額は　6160万円×（1-0.7×0.3）＝4866万円　となります。
・更に「貸付事業用」として小規模宅地の減額特例が適用できますので、ご自宅の「特定居住用」との面積制限がありますが上記の評価額から50％の減額ができます。

アパートに関しては一旦お母様に相続して頂いたうえで、二次相続でどちらが相続されるかを皆様でご検討頂くのが宜しいと思います。

以上、ご参考になれば幸いです。