譲渡所得税発生しますでしょうか？

税理士ドットコム退会済み税理士

購入金額1,580万円のうち土地と建物の金額の内訳と、建物の鉄骨鉄筋コンクリートと鉄筋コンクリートの別、今回マンションを売却するに当たりかかった仲介手数料や司法書士報酬などの譲渡費用をご教示いただければ概算できます。

ありがとうございます。減価償却？？この辺のことがまったくわからず困っていました。

○鉄筋コンクリート造陸屋根６階建　延床面積6597.93㎡
○S48年新築

○床面積(登記簿)　45.62㎡

○敷地権の目的たる土地の表示
　宅地　2030.97㎡
　所有権　511950分の4562

○購入金額　1580万　土地建物の内訳は不明
○売却金額　1270万

○仲介手数料　45万
○収入印紙代　1万
○司法書士代　13万
○室内の撤去費用(ガスコンロ、エアコン、照明など)　5万

よろしくお願いいたします。

スミマセン、仲介手数料は49万でした！

税理士ドットコム退会済み税理士

ご返信ありがとうございます。

では、まず購入金額の内訳が不明ということですので、1,580万円を土地の金額と建物の金額に分けます。
具体的には建物の標準的な建築価額から、先に建物の金額を確定させ、土地の金額は購入金額から建物の金額を差し引いて求めます。
購入時の経過年数が26年として計算は次の通りです。

◎建物の金額
64,300円×45.62㎡= 2,933,366円
2,933,366円×0.9×26年×0.015= 1,029,611円
2,933,366円-1,029,611円= 1,903,755円

◎土地の金額
15,800,000円-1,903,755円= 13,896,245円

土地の取得費は減価償却しませんので、こちらの13,896,245円です。

次に建物の取得費を計算します。購入時から売却時までの経過年数は22年とします。
1,903,755円×0.9×0.015×22年= 565,415円
1,903,755円-565,415円= 1,338,340円

つまり、土地建物の取得費は、
13,896,245円+1,338,340円= 15,234,585円
となります。

したがって、譲渡費用を加味しなくとも譲渡所得(売却利益)は発生していませんので、譲渡所得の申告は不要ということになります。

なお、上記の計算は下記の様式を用います。

国税庁HP: 建物の標準的な建築価額表
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki2017/kisairei/joto/pdf/013.pdf

国税庁HP: 譲渡所得の内訳書
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/yoshiki/02/pdf/a029.pdf

ありがとうございました。こんなに丁寧に教えてくださり、本当に感謝です。

譲渡所得税が発生しないということは、申告不要。来年の所得税も住民税も増えないとのことですね！
健康保険にも反映されないということで大丈夫でしょうか。

このあとマンション売却費は、親族とすべてわけるのですが、この先引かれるものがなければ、もう、わけても大丈夫ということで大丈夫でしょうか。

あとスミマセン、名義変更したときの免許登録税25000円は、どうやって納めたらいいんでしょうか。

税理士ドットコム退会済み税理士

健康保険にも反映されないということで大丈夫でしょうか。
→そういうことになります。

このあとマンション売却費は、親族とすべてわけるのですが、この先引かれるものがなければ、もう、わけても大丈夫ということで大丈夫でしょうか。
→お母様からご相談者様が相続して売却したということですので、売却収入はすべてご相談者様のものです。
　売却金を親族の方に渡す場合、贈与になります。
　受け取る側で、年間110万円を超える贈与をしてもらった場合、贈与税が課税されます。
　分けていただいても構いませんが、売却金額的に贈与税の負担は生じると思われます。

名義変更したときの免許登録税25000円は、どうやって納めたらいいんでしょうか。
→名義変更の手続きをしたときに、既に法務局に納めているはずです。

松井先生。本当に詳しく教えていただきありがとうございます。
おそらく一人150万ずつくらいの分配になります。
今年中に100万ずつ、来年に50万ずつ振込すれば、贈与税かからず大丈夫でしょうか。

税理士ドットコム退会済み税理士

その場合は、金額を先に決めてしまっているので、はじめの年に150万円に対し贈与税課税されるリスクがあります。

松井先生ありがとうございます。厳密には、とりあえず今年度中に110万わけて、来年分に関しては、今までのマンション売却に関わるお互いに立て替えてた分を支払いすることになるかと思います。
そして、その残金なら、両親のお仏壇や法事、その他差し引き計算して、それから、残りをまた、わけることになるかもしれませんし、もしかしたらわけずに私のところに残すかもしれません。

というのなら、大丈夫でしょうか？

税理士ドットコム退会済み税理士

その厳密なお金の流れがよく分かりかねますので、申し訳ありませんが判断できかねます。
課税関係がどうなるかは遺産分割協議の内容にもよります。
ご相談者様に名義変更したとありましたので、前回まではご相談者様が単独相続したが、その売却金を他の相続人に分配するものとして回答しておます。
そうではなく、例えば、ご相談者様がその不動産を相続する代償として金銭を他の相続人に支払う代償分割や、その不動産を換価して相続する換価分割であれば、相続税の課税関係のみで終了し、贈与税は課されません。
ご相談者様の場合、実際に遺産分割協議書を拝見しておりませんので、こちらのコーナーのみで適正な課税関係を判断するのは難しいです。
遺産分割協議書を持参していただいて、税務署か有料になりますが税理士事務所に相談しに行かれてはいかがでしょうか。

ご返答ありがとうございます。いろいろとお尋して申し訳ありません。
代償分割や換価分割という言葉はじめて知りました！！これから調べてみます！
最終的に150万程度の分配になるかなー、わけて振込したら贈与税かからないかなーと簡単に考えておりました。
税の話は、奥深く難しいです。税理士さん尊敬です。

松井先生

換価分割、調べました。こういう方法もあったのですね。遺産分割協議書には、私が譲り受けるむねしか書いていません。
司法書士さんも、何もおっしゃってなかったです。松井先生のような方と先に出逢えていればよかったのにと思いました。

贈与の仕方、いろいろ考えなおしてみます。

税理士ドットコム退会済み税理士

司法書士の先生は、税理士でなければ税務相談を受けることが法的にできませんので、致し方ないかと思います…

既に遺産分割協議もしてしまっているということですので、すべての相続手続きが終わってから、ゆっくり各相続人との精算額を計算されてください。
法的にはその不動産の売却金はご相談者様のものですので、他の相続人に分配する必要はありませんが、法律以前に親族との関係もあるかと思いますので、贈与税の負担が発生しても、その売却金を分配するのかなど、後々の揉め事の火種にならないよう、相続人間でしっかり話し合ってお決めいただきたく思います。