不動産投資をしていたら?「税務調査」で備えるべきポイント - 節税や実務に役立つ専門家が監修するハウツー - 税理士ドットコム

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不動産投資をしていたら?「税務調査」で備えるべきポイント

国税庁は2013年頃から、不動産投資を行っている個人富裕層に対して税務調査を強化しています。

税務調査はいつ訪れるか分からず、過去にさかのぼって調査が及ぶため、不動産投資を行っている人は今からすぐにでも対策をしておく必要があります。そこで税務調査の対策として、普段からどのようなことを気を付けておくべきか詳しく解説いたします。

目次

小規模の不動産投資では税務調査は入らない

まず原則として、不動産投資を行う個人への税務調査を強化しているとはいっても、すべての不動産投資家に対して実施されるものではありません。

たとえば、サラリーマンがワンルームマンションを1室だけ持っている場合など、小規模で不動産投資を行っている人は、税務調査の対象にはなりにくいでしょう。

税務調査のターゲットとなりやすいのは、古くからの大地主や、物件を何棟も持っている投資家、大きな物件を建てたばかりの人、または大きな物件を取り壊したばかりの人など、不動産の資産規模が大きく、極めて目立つ人です。

税務調査は、国税庁の職員が何人も自宅に訪れてきて、数日間に渡って行われます。税務署にとっては、職員の人件費をかけて行うため、そのコストに見合った「売上」が必要となります。

ここで言う「売上」とは、要は追徴課税のこと。税務署は税務調査に訪れる際に、“職員1人当たりいくら”という目標額を持って調査にやってくるとも揶揄されています。

税務調査で大きな成果を上げるためには、当然それなりの規模の資産家を狙わなければなりません。

そのため、大きな成果を得られにくい小規模の不動産投資家のところには、税務調査はわざわざ来ないというわけです。税務調査は、大物の投資家狙いで、税金を取りやすいところに行くということを知っておきましょう。

税務調査の前触れ

税務調査に入る多くの人は、事前に「お尋ね」が送られてきます。

「お尋ね」とは、不動産の購入や取り壊し、土地収用、売却などをした場合に送られてくる、支払い代金や経費の詳細などを書き込む調査書のことです。

お尋ねが来ても、必ず税務調査が入るわけではありません。ところが、お尋ねを出す時点でターゲットはかなり絞り込まれており、そこからさらに対象者を抽出して税務調査を行っています。

そのため、お尋ねは税務調査の前触れであると捉えることもできるでしょう。

税務調査にならないためにも、調査書にもれなく記入して、すみやかに回答しましょう。そのためにも、記入の根拠となる不動産の売買契約書や明細書などはしっかり保管しておきましょう。

なお、税務処理に関して税理士に頼んでいる場合は、書類の回答は税理士にしてもらえます。

税理士に頼んでいても万全とはいえない

税務調査は、「顧問税理士に申告を頼んでいるから自分は大丈夫」というものではありません。

税務調査の流れですが、まず税務署から「税務調査にお伺いしたい」という電話が入ります。顧問税理士に申告を依頼している人は、税務署からの第一報の電話は、本人ではなく税理士に入ります。

そして、税理士から本人に「実は税務署から税務調査に入りたいという電話がありまして、○○さんのご都合はいつがよろしいでしょうか?」という連絡がくるという流れになります。

また、実際の税務調査では、税理士とは異なる見解で課税を要求してくることがあります。

指摘される内容は実際のところ、「それは屁理屈なのでは?」と思うことも少なくないのですが、税理士と一緒に反論をしても聞き入れてもらえないことも多いのです。

国税庁の職員は、百戦錬磨の強者揃いです。そのため、税理士としてはまっとうな経理処理を行っているにもかかわらず、指摘をされてしまうこともあるのです。

税務調査で備えるべきポイント

税務調査は、いつ・どのようなタイミングで入るか分かりません。また、税務調査が行われた場合は、過去にさかのぼって調査されることになります。つまり、将来を見越して、今のうちから税務調査への対策をしておくことが重要となります。

対策としては、普段から「売上と経費は正確に計上しておく」ということが基本になるでしょう。また、根拠となる資料の保管も大切です。

税務調査で狙われやすいポイントは、前述したとおり、不動産の購入や取り壊し、土地収用、売却など、大きなお金の動きがあったときです。そのため、その際の経理処理は、いつも以上にしっかりと、税理士に相談しながら行うようにしてください。

節税で管理会社を作っている場合は要注意

不動産所得の中で、特に狙われやすいのが、個人で不動産の管理会社を作っている場合です。

個人が管理会社を作ることは、節税のほか、家族へ給料として払うなど、親族にお金を移す対策として昔から広く行われています。

しかし、個人の管理会社のお金のやり取りはグレーな要素が多く、管理会社に対して支払っている管理料などは、税務調査のターゲットになりやすい傾向にあります。そして、その管理料は過去に遡って否認されることもあるのです。

税務署は、直接的に“管理料が何パーセントなら妥当”という見解は示してきません。 税務調査で指摘してくるポイントは、「その管理料に見合った業務が実際になされているか?」という点なのです。

たとえば、管理会社に月50万円の支払いをしている場合、管理会社が50万円相当の業務をしているかの実態を調査されます。

もし、あまり業務をしていないとみなされれば、管理料が高過ぎるということになり、過去にわたって管理料の一部が否認され、追徴課税されるということになるわけです。

そのため、管理料を否認されないようにするには、「世間一般並の管理料率とすること」または「管理の実態を残すこと」が対策として望ましいです。

管理の実態を残すには、「業務日誌を付ける」、「入手金の履歴を通帳に全て記載しておく」などの対応が必要です。

おわりに

不動産投資を行っている場合は、特に大きなお金が動いたときや、個人の管理会社を作っていることなどが、税務調査で狙われやすいポイントとなります。

普段からしっかりと経理処理を行うことがなにより大切ですが、いざ税務調査が入ると、相手はプロですので、税金逃れを指摘されてしまうことがあります。

こうした事態を招かないためにも、早めに不動産投資に詳しい税理士に相談することをおすすめします。

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