古家を改修して店舗にした際の減価償却など
古家付き土地を150万円で購入し、古家をリフォームして店舗として使う予定です。
売買契約前で不動産屋からの回答はまだ得られていないのですが、質問は以下の通りです。
1、中古住宅ではなくて古家付き土地として売りに出されていましたが、土地代75万円、建物代75万円(または土地代50万円、建物代100万円)という売買契約にすることは問題ないでしょうか。家屋は築35年で、まだ十分使える状態です。土地はハザードマップのレッドゾーンにあります。
2、古家のリフォームには37.5万円以上かかる見込みです。建物代の50%を超えるので、リフォーム代の耐用年数は22年という理解で合っていますか。
3、リフォームは一部自分たちで行う予定ですが、自分たちで購入した木材や塗料もリフォーム代に含みますか。それとも業者に支払った分だけをリフォーム代としますか。
4、古家の1階を店舗にし、2階は2部屋ありますが特に使う予定はなく、強いて言えば休憩室として使うかもしれない程度です。自宅は別にあります。使わない部屋も含めて店舗(事業用)と捉えていいのでしょうか。それとも実際に店舗として使う1階だけを事業用とし、2階部分はプライベートとして(実際はプライベートとしても使いませんが)按分しないといけないのでしょうか。
よろしくお願いします。
税理士の回答
鎌田浩司
①土地建物の金額按分は、時価ですべきでしょう。
契約書では、なんとでも書けますが。
②リフォームにより、明らかに価値を高めるものなら、資本的支出と考えられるでしょう。
③木材や塗料の買入金額は加算できるでしょう。
④使わない２階の部屋は、事業用ではありません。
ご回答くださりありがとうございます。
①では固定資産税の割合に応じた額にすればいいでしょうか。
②リフォーム費用は古家の金額よりも高くなります。リフォーム費用の耐用年数は古家の4年でもいいのでしょうか。または新築と同じ期間にしないといけないのでしょうか。
③全てリフォーム費用に入れていいのですね。
④使用しない2階の面積は事業用ではないとして、リフォーム費用その他全て按分しないといけないのですね。だったら倉庫としてなど使う方向で考えてみようと思います。
鎌田浩司
①売買としての価値です。
②木造なら、22年です。
ご回答くださりありがとうございました。
本投稿は、2024年10月19日 21時36分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
