「法定耐用年数（22年）を超えた木造「中古建物」」の減価償却の計算の仕方をご教示お願い致します。

1. 中古資産の耐用年数

法定耐用年数（22年）を超過した中古建物の場合、見積耐用年数を計算します。
計算式は「（法定耐用年数 - 経過年数）＋ 経過年数 × 20%」です。
ご質問のケースでは、見積耐用年数は2年となります。

2. 償却率
見積耐用年数2年に対応する償却率は0.500です。

3. 経過年数

減価償却計算上の経過年数は、所有期間を月単位で計算します。
ご質問のケースでは、2011年4月～2024年10月までの期間を計算し、13.58年となります。

4. 減価償却費の計算
計算式は「取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数」です。
ご質問のケースでは、減価償却費は2444.4万円となります。

ポイント
中古資産の減価償却は、法定耐用年数ではなく、見積耐用年数に基づいて計算します。
償却率は、見積耐用年数によって異なります。
経過年数は、所有期間を月単位で計算します。

注意点
リフォーム費用が建物購入費用に含まれている場合は、減価償却の対象となります。

ご教示いただき、ありがとうございます。追加で恐縮ではございますが、追加で以下ご教示お願い申し上げます。（1/26に以下記入させていただきましたが履歴に残っていないようでしたので、再送送信することとさせていただきました。）

◆「1. 中古資産の耐用年数」についてご教示いただいた内容について
①今回ケースのご教示いただいた「見積耐用年数：2年」は、具体的には以下の計算式の認識でよろしいでしょうか。
　築年数が40年であり、22年の法定耐用年数を超えていることから、「経過年数×20％」になりますでしょうか。　
　　⇒「経過年数（所有期間の月単位の年数）×20％」＝13.58年×0.2＝2.716年
　　⇒小数点以下の端数切り捨てを行い、「2年」という認識でよろしいでしょうか。
　
②売却した物件は相続した実家の物件であり、営利用途での運営は無い（事業の用に供していない）物件です。
　この場合でも「見積耐用年数」にて計算する認識でよろしいでしょうか。

◆「4. 減価償却費の計算」についてご教示いただいた内容について＞
　　＞計算式は「取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数」です。
　　＞ご質問のケースでは、減価償却費は2444.4万円となります。
⇒上記計算式ですと、「400万（税抜）×0.9×0.5×13.58年」＝「2444万4千円」が減価償却となりますが、建物の取得費「400万円（税別）」を超えていますので、譲渡税を計算する際、建物の取得費控除を計算する場合は、どのようになりますでしょうか。
　上記計算の結果、建物取得費400万円を超えているので、減価償却分を差し引いた建物の残存価格は「０円」の認識になりますでしょうか。
　（できるかぎり、譲渡税を節税したいのですが、今回のケースでは建物取得費の残存価格は「0円」になりますでしょうか）

以上、大変恐縮ではございますが、ご教示よろしくお願い申し上げます。