自宅を賃貸にした場合の償却年数

　耐用年数というのは、償却率を出すためのものであって、実際にその年数で費用にするというものではありません。
　建物を賃貸（業務用）に転用する場合、まずは自宅として使用していた期間（非業務用期間）の減価償却費を計算し、転用時の建物の価値（未償却残高）を求める必要があります。
 非業務用での耐用年数：法定耐用年数（木造：22年）を1.5倍します。
　22×1.5＝33年
　これを旧定額法の償却率で計算します。33年の場合の償却率は0.031です。
　非業務用期間の減価償却費の計算は、取得価額×0.9×償却率×経過年数ですから、
　20,000,000×0.9×0.031×16年=8,928,000円
　転用時の未償却残高は、20,000,000ー928,000=11,072,000円
　
　次に賃貸後の「償却期間（耐用年数）」を算出します。転用後の減価償却期間は、その建物の法定耐用年数から、実際に経過した年数を差し引いて計算します。
 計算式：法定耐用年数ー経過年数
　　　　　22年ー16年＝6年（この計算結果が2年未満になる場合は、最低期間である2年としますが、今回は6年が適用されます。）

　結果、自宅から賃貸に転用した後の建物償却期間は6年です。また、償却の対象となる金額（転用時の帳簿価額）は約11,072,000円となります。
　

とても分かりやすいご回答、ありがとうございました。

　参考になって良かったです。よろしくお願いいたします。

後、お忙しい中、恐縮ですが、木造建物を購入時から事務所兼自宅として、使用しており、2割を事務所として、減価償却してきた場合は、非業務ではないので、償却期間は22年で2割分を計算して、未償却残高を算出して、賃貸を始めたてからの6年で償却するという理解でよろしいでしょうか？お手数おかけしてすみませんが、ご教示いただきたく、お願いします。

　事務所という事は、耐用年数は24年が正しかったと思います。賃貸後は住宅または店舗でよろしいですか？
　その場合には、以下の通りとなります。
　計算のポイントは「事業用（20％）」と「非業務用（80％）」に分けて計算し、合算することです。
　事業用（20％分）の計算
　　取得価額：400万円（2,000万円 × 20％）
　　償却期間：24年（耐用年数24年、償却率0.042）
　　16年後の残高：400万円 － (400万円 × 0.042 × 16年) ＝ 131.2万円
　非業務用（80％分）の計算
　　取得価額：1,600万円（2,000万円 × 80％）
　　償却期間：33年（法定耐用年数22年 × 1.5倍、償却率0.031）※非業務用は1.5倍の期間で計算します。
　　16年後の減価額：1,600万円 × 0.031 × 16年 ＝ 793.6万円
　　転用時の価値：1,600万円 － 793.6万円 ＝ 806.4万円
　建物全体（100％）の未償却残高
　　131.2万円（事業用）＋ 806.4万円（非業務用）＝ 937.6万円

　間違えやすいポイントとしては、当初から事業用としていた20％部分は、転用時に「中古資産の耐用年数」を再計算せず、引き続き元の耐用年数（24年）の残存期間で償却します。一方、新たに賃貸用（事業用）となる80％部分は、転用時点の法定耐用年数（22年）を適用します。
　新築時から使用している建物を転用する場合、転用後の耐用年数は、転用した日におけるその建物の 本来の法定耐用年数（木造住宅：22年） をそのまま適用します。
　※中古で購入した物件ではないため、簡便法（法定耐用年数－経過年数＋α）による耐用年数の短縮は適用されません
　以上の内容で計算しますが、最初にもお話ししたように、償却期間はあとからついてくるものであって、償却率を出すための耐用年数とお考えください。
　上記未償却残高を、耐用年数22年で償却するということになります。
　なお、使用開始時と転用開始時の日付が不明のため、上記計算は月割り按分していませんから注意してください。

とても良く分かりました。転用の場合は、22年となること注意が必要と思いました。お忙しい中、ありがとうございました。

　減価償却は難しいですよね。よろしくお願いいたします。