不動産（アパート）の外装リフレシュ工事の費用処理（減価償却）の仕方について教えて！
アパート二棟（全８室）を所有していて、１２月末完工の外装リフレッシュ工事を
完了しました。総費用５百万強です。（アパート建築＆リフレッシュ工事の施行会社は大手住宅メーカー。）外装リフレッシュ工事の減価償却方法について、教えて下さい。尚、私の年間収入は、年金所得（厚生、企業）が基本です。（配偶者有）
アパート本体は、平成１２．５完工物件です。
本体の償却方法は「旧定額」、耐用年数１９年、償却率0.052となってます。
＜教えて欲しい事＞
１）リフレッシュ工事は減価償却できますか？（住宅メーカーの指導では可能）
２）減価償却する際の具体的なルール＆賢い方式を教えて下さい。
・償却方法・耐用年数・償却率 等
特に償却期間（耐用年数）は、調べた所では、本体と同じ１９年間償却と聞いて るのですが、本体の償却期間も残り少ないので、可能なら、リフレッシュ工事の
償却期間はなるべく短くしたいのですが、可能でしょうか？
１０年後くらいには、物件の売却を考えています。
白色確定申告者です。
ご指導の程、よろしくお願いいたします。
税理士の回答
「外装リフレッシュ工事」の内容が、①時間の経過により劣化したものを元に戻すための塗装等の工事なのか、②外壁を張り替え建物の価値を高める工事なのか、によって税務上の処理が異なってまいります。
① 時間の経過により劣化したものを元に戻すための塗装等の工事であれば、建物の通常の維持又は管理に必要な修繕、またはその範疇に属するものになり、その工事代は修繕費として全額が工事を行った年分の必要経費になります。
平成元年10月6日の国税不服審判所裁決においてもその旨判断されています。
http://www.kfs.go.jp/service/MP/02/0402030000.html
② 高級な材料を使って外壁を張り替え、建物の価値を高めた場合は、資本的支出になりますので、建物勘定に加算して、今までの耐用年数で減価償却を継続することになります。
通常の外壁の塗装工事は上記の①に該当します。
今一度、「リフレッシュ工事」の内容をご確認いただければと思います。
よろしくお願いします。
ご丁寧な回答有難う御座います。
施行内容について、住宅メーカーの専門家と再度確認を取って、適切に処理したいと思います。
本投稿は、2015年01月09日 07時03分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
