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【不動産】土地建物が一体物件の建物代金の計算方法について

土地と建物を一体で購入した自宅を売却するにあたり、建物の減価償却を計算するため、固定資産税評価額に沿って土地と建物の金額を按分しようと考えているのですが、当時の固定資産税支払通知が見つかりません。その場合、現在の固定資産税評価額での按分を用いても大丈夫でしょうか。よろしくお願いします。

税理士の回答

当時の固定資産税評価額と現在の固定資産税評価額は異なっている可能性が高いため、現在の固定資産税評価額での按分を用いることは不適切です。
固定資産税評価額は過去10年分は市役所で確認できます。
それ以前であれば、それ以外の方法(土地の時価を算出し、残りの金額を建物価額とするなどの方法)を採用するしかありません。

市役所では10年前までなのですね。。。当時の時価を算出するには、不動産鑑定士のお力が必要になりますね。その他、どのような方法がありうるか、検討したいと思います。ありがとうございました!

 国税庁ホームページのバナーの刊行物→パンフレット・手引→譲渡・山林所得関係→令和5年分譲渡所得の申告のしかた→建物の標準的な建築価額表 がありますので、建物の建築年を登記事項証明書で確認し、建築年から購入時までの期間に対応する減価償却費被を計算します。標準的な建築費-減価償却費の金額を取得時の建物価額とし、購入額-減価償却後の建物価額を土地の取得価額として計上します。

ありがとうございました!!そういう方法があることを初めて知りました。固定資産税評価額の按分を用いるか、標準的な建築価格表を用いるか、どちらか有利な方を選べると理解いたしました。ありがとうございました。

固定資産税評価額での按分では不都合が生じます。相続税での評価では、土地は公示価額水準額の80%相当額で評価し、固定資産税評価額は70%相当額とします。相続税評価で倍率方式の場合、固定資産税評価額×1.1倍としているのは80%÷70%=1.1428となるためです。建物の評価倍率が1.0としていることからすると、私見ですが、固定資産税評価額で按分するのは不適当と思います。

なるほど。はじめて固定資産税評価額に基づく按分は普通に行われているものと思っていましたので、はじめてそのようなご意見を知り、驚きました。土地価格が一体の場合は、建築価格表を用いて算出することが筋である、と理解いたしました。ありがとうございます。そのように対応させていただきます。

本投稿は、2024年09月25日 08時30分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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