夫名義マンションを妻の名義にする場合　生前贈与と財産分与どちらが良いか

離婚前の贈与であれば、居住用不動産の贈与として2,000万円の配偶者控除が適用できます。贈与税の基礎控除と合わせると2,110万円まで贈与税がかかりません。マンション(土地家屋)の相続税評価額が2,110万円以下であれば受贈者には贈与税は課されませんし、贈与者にも税の問題は生じません。
一方、離婚後に名義変更する場合、それが離婚に伴う財産分与であれば、贈与税は非課税となりますが、分与する側は譲渡とみなされて譲渡所得税の課税対象となります。
マンションの相続税評価額を算定して、どちらの方法が税負担が少ないか、比較検討することが必要と考えます。
宜しくお願いします。

東京都中央区の小林税理士事務所 小林拓未と申します。

生前贈与の場合、建物の固定資産税評価額+土地の路線価または固定資産税評価倍率で贈与時の価格を計算します。

贈与税の配偶者控除という制度を使うと、2110万円まで無税で贈与してもらうことができます。

(1) 夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
(2) 配偶者から贈与された財産が、自分が住むための国内の居住用不動産であること又は居住用不動産を取得するための金銭であること
(3) 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること

というのが要件です。こちらは、配偶者控除、ですので、離婚前に行います。

財産分与の場合は、通常離婚してからということになりますが、こちらは時価で評価します。マンションの相場が分かると良いのですが。ご主人の方に税金がかかる可能性がありまして、時価－(建物の取得価額－減価償却費＋土地の取得価額)－不動産仲介手数料＝譲渡所得、となります。離婚後に財産分与されますと、ご主人に居住用財産の特別控除という制度が使えることになり、譲渡所得から3000万円が控除されます。

生前贈与+贈与税の配偶者控除の場合は、建物の固定資産税評価額+土地の路線価または固定資産税評価倍率で、贈与時の価格を計算し、2110万円以下なら、贈与税はかかりません。2110万円を超えるのであれば、財産分与が有利になります。2110万円以下なら早々にマンションを確保するのもよろしいかと存じます。ただ、金額ギリギリで計算に自信がない場合は、財産分与がいいかもしれません。

以上よろしくお願い致します。

おはようございます。早々にご回答いただきまして、ありがとうございます。まずは、評価額を調べてからですね・・計算方法は税務署とかのホームページで算出できますでしょうか・・あと、生前贈与後の年間にかかる税金はどのようになりますでしょうか・・？色々わからないことが多くてすみません。よろしくお願いいたしますm(__)m

生前贈与の場合の評価は、固定資産税の通知書をご確認ください。建物の評価は、固定資産税評価額と一致しますが、その金額が記載されています。土地の評価は、路線価または固定資産税評価倍率により計算しますが、地域によりますので、まずは、下記からご住所を探してください。http://www.rosenka.nta.go.jp/

財産分与の場合は、時価ですので、同じマンションの売買価格を調べ、平米単価を算出して、ご自宅のマンションの時価の見積もりを算定する方法が考えられます。

生前贈与後の年間にかかる税金というのは、固定資産税のことだと思われますが、おおよそ、今年の固定資産税と変わりありません。固定資産税通知書をご覧いただければおおよその金額が分かると思います。税金より、毎月の修繕積立金や管理費の方が高いと思われますので、そちらも確認してください。