離婚に伴う財産分与とローン借り換え

まずご質問のような、離婚に伴い二人で築いてきた財産を精算するといった通常の精算型の財産分与の場合には、贈与税の課税はなされません（社会通念上、明らかに不相当と思われる財産の移転があった場合には贈与税の対象）。
次に譲渡所得課税に関して。
財産分与として不動産を引き渡す場合には、財産分与を時価での売却とみなして、分与した側（このご質問では妻側）に譲渡所得課税が行われます。ただし離婚の際の土地・建物の時価が、これを購入した額（建物は減価償却相当額控除後の金額）よりも低い場合には、課税はされません。譲渡所得は購入金額（取得費）よりも譲渡した金額（離婚時の時価）が高い場合に、その差額（つまり譲渡益）に対して課税するものだからです。
しかしご質問のケースでは、ローンの負担割合と土地・建物の持分割合が等しい状況にあって、妻側のローンを夫が引き受けることになっているとのことですから、実質的な財産分与はほとんどなされていないように思われます（つまり夫は、1500万円相当の不動産を1500のローンにより取得）。したがってこの意味からも譲渡所得税の課税の対象とはなりにくいようにも思います。
登録免許税は固定資産税評価額を課税標準としています。そしてこの場合（登記原因は財産分与）の税率は土地・建物いずれもが２％です。したがってこのケースでは建物が22万円で土地は20万円となります（なお土地に限っては1.5％という話を耳にしますが、それは登記原因が売買の場合です）。余談ながら、こうした財産分与による所有権の移転には不動産取得税は課されません。

税理士 森田さま

大変分かりやすく、ご丁寧な回答を頂き本当にありがとうございます。

お陰様で安心して動き出す事が出来ました。

そこで1つお聞きしたい事があります。

万一、ローン審査が通らず借り換え不可で、現在のまま共有名義の連帯債務ローンを夫のみが支払って行く事になった場合

A：元妻の持分返済額は年間110万円以下ですが、それを超える金額の繰り上げ返済をした場合。

B：銀行の了承を得てローンは現状の連帯債務のまま、先の質問にある①のみ実行した場合。


AおよびBについて、税制上どのような課税義務が発生するでしょうか？

また、税務署にはどの段階でバレてしまうのでしょうか？

度々申し訳ありませんが、ご回答宜しくお願い致します。
m(_ _)m

お答えいたします。
Ａ　この場合は、離婚に伴う財産分与の協定で妻のローンは夫が継承すると約定しておくことが望まれます。その約定がないまま妻のローン分の多額の繰り上げ返済をすれば、妻への贈与という理屈になりましょう。
Ｂ　この場合は、妻が夫に1500万円相当の土地を財産分与したことになります。したがって、妻がこの1500万円相当の土地を譲渡したこととなり、譲渡所得課税の対象となります。ただし前回説明しましたように、譲渡益が発生しなければ課税はされません。
　税務署は登記簿の動向を注視していますから、離婚による不動産の名義変更（つまり譲渡所得の発生の可能性）は把握するでしょうが、ローンの返済等の一般の資金の移動は把握しきれていない思われます。またローンの完済による抵当権の抹消までは（金額が余程大きくない限り）追求していないように思います。