法人設立時の資金調達について（住宅ローン返済中の自宅マンションを担保に）
◎不動産・建設業に従事して30年余り、年収1,000万円そこそこの55歳、中間管理職です。妻と二人暮らしで子供はおりません。
◎10年前に新築分譲マンションを自宅として4,600万円で購入し、残債1,200万円・残10年、今年ピーク時の時価が6,100万円でした。
◎2015年から節税やお小遣い稼ぎのために不動産投資を開始、築古2棟と築浅1棟を個人で保有しておりましたが、「年内の（初）法人設立！」に向けて築古2棟を売却中（1棟売却済）です。（築古2棟はノンバンクからの借入れで、自宅も共担に差し出していたため、売却を選択しました。築5年の木造1棟は個人で保有を継続予定です、残債3,400万円・残29年、残債利回り8.6％。）
そう、55歳を節目として、専業大家を目指し、仕事の合間を縫って一昨年から勉強してまいりました。この秋、「資本金300万円」、築古2棟の売却益と貯蓄で「900万円の役員借入金」と、合せて1,200万円を元手に、小ぶりではありますが、不動産賃貸業（不動産投資）を改めて始めていきたいと考えております。軌道に乗せ次第、後進に先を譲り早期退職予定です。
そこでご相談です！
1,200万円が元手とすると、自己資本2割キープで、初年度の総資産は多くても6,000万円程度までの物件購入と考えられます。（エリアや投資対象はまだ決めていません。）
そこで、スピードを速めるために、自宅マンションを担保に3,000万円ほど別途事前に資金調達ができないだろうか、この3,000万円を積み足して、4,200万円を元手として、初年度の総資産を一気に2.1億円まで拡大（物件購入）できないだろうか、そんな考えが浮かんでは消え、思い余ってこちらに投稿させて頂きました。（もちろん、純資産が積み上がる買い方で資産の拡大を図っていく所存です。）
このような資金調達の方法が可能なのか否か、また、これを自己資本として一般的に金融機関が認めてくれるものなのか否か、等々、ご指導やご意見を賜りたく、宜しくお願いいたします。
■プロフィール（保有物件や投資エリア、職業など）
サラリーマン大家：55歳、不動産にソーシャル・ビジネスを織り交ぜながら、専業大家として独立を目指しています。現在の投資エリアは関東圏内です。本文は前置きが長くてすみません。
税理士の回答
役員借入金も返済順位を金融機関に劣後させる意思を明確に示せば、実質自己資金（資本）と見做すことが多いですが、最終的に金融機関によって判断が異なります。
また、担保物件も担保価値から先順位担保を差し引いて余力があるかどうかは金融機関によって判断が異なります。
最終的には、購入物件の収益を含めた返済能力と担保価値により融資の可否は判断されます。
文面だけ拝見すると不可能ではないと思いますとしか回答できませんが、最終的には金融機関の判断によりますから、こちらのコーナーで相談するより金融機関にされた方がよろしいかと思います。
現在は金融緩和で金融機関も貸出先を探すのに苦労していますので、真摯に対応してくれでしょう。
前職で24年間メガバンクで勤務していた税理士の感想です。
コメントをありがとうございます。
前田先生が首都圏の先生なら、是非ご相談と合わせて金融機関にもご同行をお願いしたいところです。
多少借入れが多くとも、現預金が多い方が金融機関の評価は高いと考えており、
今後、如何に多く運転資金の融資を引くか、資金繰りを潤沢にするか、研究が必要と考えております。
借金を元手に借金は無謀と、多くのご意見を頂きました。
少し頭を冷やしながら、現預金をできるだけ多くストックしておく方法を研究してみます。
コメントをありがとうございました。今後とも宜しくお願いいたします。
本投稿は、2022年09月27日 00時47分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
