借地か贈与か

質問者様の意図する節税とは、どのようなものでしょうか。
建物を妹さんが建て替える。
その際、
土地を借りる。無償で借りても大丈夫。
ただ、将来的にどうしたいかを考える必要があります。
例えば、失礼ですが、お姉さんに万が一の時、妹さんには相続権がありません。（お姉さんに子供さんがいる場合）
毎年、１１０万円ずつ贈与することも可能です。
この場合は、毎年、登記をすることになります。

早速の回答ありがとうございます。
将来的には名義は妹にする予定です。
姉に子供はいません。法定相続人に妹はなると思ってました（子供がいないので）。
節税というか、どちらの選択がいいのかわからず相談いたしました。

お姉さんに子供さんがいなければ、相続人は兄弟姉妹。

登記費用（登録免許税）は、相続の方が安いです。
相続；固定資産税評価額の０．４％、贈与２％。
※登記は法務局に相談しながらご自身でもできます（手数料は無料）。
　司法書士に依頼すれば、手数料がかかります。

不動産取得税は、相続は非課税。贈与は固定資産税評価額の３％。

これらを踏まえて、ご検討ください。

ありがとうございます。参考になりました。
丁寧な説明でわかりやすいです。