土地売却後の節税についての相談
現在、土地の売却を検討しております。
土地の売却に伴い売却後に掛かる税金についてのご相談です。
売却検討をしている土地が農地と宅地とあります。農地と宅地をまとめて売却するか…又は分けて売却(年毎に分ける)するか悩んでおります。と言いますのも、
土地売却をすると所得が発生する事になり所得額が大きければ、その分 後に支払う税金類も高くなってしまうので、あまり税金額を上げない為に年度毎に分けて売却(所得額を小さくする)した方が良いのか…と悩んでおります。
参考までに、
○収入は公的年金のみ(その他の所得はありません。年金年収100万以下です)。
○現在は非課税世帯です。
○農地を売却予定金額￥250万位/更地
○宅地を売却予定金額￥350万位/更地
(長期譲渡税/５年以上の所有なので/どちらも(農地・宅地)計算上は譲渡税は掛からないと考えています。ちなみに農地・宅地 共に古くから持つ土地ですので、当時、購入した金額などは一切不明で明細や領収書など購入を証明する物はありません)
同年度に農地と宅地を売却処分した場合、合計で600万になってしまうので、
そうしますと、現在、非課税世帯であっても、これだけの収入・所得があれば、税金類も発生する事になりますよね？
(住民税やら保険税類…復興所得税などなど多類の税金)。これらを節税したく…なるべく税金が掛からない様に・発生しない様にするには、売却する時期を確定申告時期に合わせてズラした方が良いのでしょうか？(所得が少なくなる様に)。
それとも農地・宅地共に同年度に全て売却しても、申告の仕方によって税金を抑える方法はありますでしょうか？
分かりづらい説明で申し訳ないですが、
アドバイスいただけますと助かります。
税理士の回答
酒屋就一
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm
こちらの(2)特別控除額に適用できるものがないかご確認ください
適用できる控除がなければ、売却価額－(売却価額の5％＋譲渡費用)で計算した所得に、所得税15％+住民税5％+復興税(所得税額の2.1％)の税額が発生します。これらの税金に関しては税率が一律なので、同年度に全て売却しても、分けて売却しても同額です。
税金以外の面で、住民税非課税世帯の恩恵があることを考えますと、同年度にまとめて売却するほうが有利と考えます。
所得の計算は、まとめて売却しても、分けても同じです。
しかし、所得から所得控除を引いて、残りの金額に税率をかけます。
所得控除には、基礎控除や社会保険料控除、配偶者控除、扶養控除などがあります。
まとめて売却すると、これらの控除は一回だけですが、年を分けると、年ごとに所得控除が受けられますので、税金が少なくなります。
なお、質問者が、どなたかの扶養控除の対象になっている場合には、まとめて売却した方が有利になります。
[酒屋先生]
ありがとうございます。
ご説明の(2)特別控除額について確認しましたURL記載ありがとうございます。確認しました所、3000万控除の項目に該当しそうです。
これらを踏まえ計算しますと分割で売却しても まとめて売却しても「課税譲渡所得」は０円になる計算になりました。
という事は「譲渡所得税と住民税？復興所得税」は掛からないという事で良いのでしょうか？まとめて売却したとしても売却した翌年の税金の発生は無い(非課税のまま？)という事でしょうか？逆に分割売却をすると固定資産税(売らなかった土地の分)だけは発生する事になる…という事で、あっていますか？
[鎌田先生]
ありがとうございます。
自分(本人)は世帯主になります。子が扶養家族として入っております(配偶者はいません)。なので現状は「基礎控除」「社会保険料控除(健康・介護保険料)」「扶養控除(子)」「医療費控除」と毎年申告している形です。
収入(所得)としましては公的年金のみで支給額も低いので、年金額から所得税が掛かる事はないと認識しますが(非課税)、土地の売却に伴い 自分の計算式があっているか分かりませんが「譲渡所得税・住民税・復興所得税」が掛からないと想定しまして…この場合ですと分割売却にしても まとめての売却にしても さほど掛かってくる税金の差は無い？という事になりますでしょうか？
酒屋就一
「3000万控除が該当しそう」というのは、宅地350万位/更地の方の土地ですね、
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
こちらの特例は「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」など期間の要件がありますのでご注意ください。
その場合農地の方は3000万円の控除は使えず、通常の課税の対象として残ることになります。この場合はまとめて売却しても分けて売却しても条件は同じとなります。
[酒屋先生]
ありがとうございます。
ご説明足りず申し訳ありません～補足で書きたそうと思っていた所でした。
3000万控除は宅地のみ(住居用)ですね。農地は控除には該当しないので、別計算になる(宅地とは別)という事ですね。ご理解出来ました。
酒屋先生にご案内いただきました計算式(譲渡所得税＋住民税)ですが、農地のみ(250万売値)での個別計算でも課税譲渡所得税は０円になりますが…
(正しいですか？)控除が使えなくても、この場合、課税はされない…という事で認識してよろしいのでしょうか？
全て踏まえますと 税金の発生に関しては分割売却でも一括売却でも、今回の金額であれば大きな税金の発生は無い？…という事でしょうか？
確定申告時に(例えば復興所得税や譲渡所得税)支払う税金、申告後、支払う税金(住民税・健康保険税)は、発生(課税されない)しない？…という事でしょうか？
農地の譲渡所得の計算は、
２５０万円－５％－譲渡費用となり、所得が発生すると考えられます。
宅地については特別控除で所得がゼロとなる場合には、まとめて申告しても税額に影響はないと考えられます。
なお、その場合でも国民健康保険税への影響が考えられます。
お住まいの地域によっては、特別控除の前で計算する場合がありますので、担当の窓口に照会されることをお勧めします。
[鎌田先生]
ありがとうございます。
農地の所得の計算は【250万円－(125,000)＝(課税譲渡所得 2375.000)×20.315％ ＝482,481,25
でしょうか？￥482,481円が所得税＋住民税という事でしょうか？
お間違いでしたらすいません。
ちなみになのですが、農地の売却に関しまして、売却する場合、農地から農地としてへの売却になります。
農地(田)→現在農業を営む農家さんへ農地(田)として売却致します。
こういった場合でも(不動産項目？)特に控除(農地として？)ですとか計算の金額が変わって来る事はありますでしょうか？
国民健康保険税への影響は考えられるのですね…。見落としていました。
どの程度、税額が変わってくるのかは
住んでいる地域の管轄によって健康保険税額は違って来ますよね？なので管轄地域の窓口での確認でないと金額については分からないとの事ですよね？
農地の譲渡について、農業委員会のあっせんによる場合の８００万円特別控除ということはあります。
個人間売買では、特例がありません。
国民健康保険税については、担当の窓口にご確認ください。
[鎌田先生]
ありがとうございます。
農業委員会の斡旋(あっせん)とは大まかな表現ですが農業委員会からの紹介？仲介？による農地の売買…という考え方でよろしいのでしょうか？
農地法第3条によって農地売却については農業委員会の許可取りが必要にはなりますが、この度の売買では、個人間での話合い、成立であるので、800万の特別控除には該当しない…という事ですね？
そうしますと…所得税＋住民税＋復興所得税が、掛かる(農地売却に関しては)という流れになるのですね。
そこに国民健康保険税も(地域により計算額は変わる)関わって来るとの認識でよろしいでしょうか？
そうであれば…先程 計算式に出しました合計￥482,481円が掛かる税金であり、この金額から所得税(15%)＋住民税(5%)＋復興所得税(？)と引かれて(支払う)行く金額になりますか？
すいません…数字に弱いので、お間違いでしたらすいませんです。
農業委員会のあっせんとは、仲介です。
個人間の売買であれば、特別控除には該当しません。
所得の計算は、２，３７５，０００円ですが、そこから所得控除を差し引きます。
その残額に対して、税金を計算します。
所得税と復興税は、翌年の確定申告期限の３月１５日までに自分で納付します。
口座振替の手続きをすれば、４月２０日頃（その年によって前後します）に指定した口座から引き落としになります。
住民税は、５月末頃に通知が来て、４回で支払うことになります。
宅地の３，０００万円控除ですが、期間の要件の他にも、他人に売却するとか、建物の取壊しから１年以内とかの条件がありますので、ご確認ください。
国民健康保険税についてですが、所得・収入が多ければ保険税も多くなります。
しかし、最高限度額ということもあります。
特別控除の前で計算する場合、同一年に売却すると最高限度額になりそうですが、その場合いくらになるのか、分けて売却した場合にはいくらになるのかを確認する必要があります。
[鎌田先生]
ありがとうございます。
「所得￥2,375,000」に対し「基礎控除」「社会保険料控除」「扶養控除」「医療費控除」の控除額を差し引き、残額に対して税額を計算する事になるのですね。遠回りで、すいません ご理解いたしました。
おそらくですが、今の所、分かる範囲の計算上ではザッとですが、所得から控除額を差し引くと残額は100万前後か100万を下回る計算になります。
ちなみにですが、土地を売却する為に登記、名義変更した登録免許税(法務局)や掛かった書類代(戸籍謄本発行類)は、控除や支出？として今回の所得額から差し引く事は出来ますか？
宅地の3000万控除を受けるにあたっては、期間や条件があるとの事ですね。
分かりました。気を付けます。
健康保険税については、機関に確認しないと事前の税額の計算は出来なさそうですね…扱いが別なのですね。知らなかったので助かりました。こちらも調べる必要がありますね。お教えいただきありがとうございます。
取得時の登記費用は、５％と併用できません。
どちらか多い方を差し引きます。
[鎌田先生]
ありがとうございます。
併用できないのですね。農地の方をこの度、相続にて登記したので何か支出として(登録免許税など)差し引ければと思いお聞きしました。
だとしましたら5%の方が金額は大きいので5%の方で計算した方がよさそうですね。
鎌田先生ありがとうございます。
大変参考になりました！宅地も農地も一括売却か分割売却どちらの売り方にしても、掛かって来る税金の差は大きくなさそうですね。
唯一、変わって来るのは「健康保険税」ですね。これは確認が必要ですね。後は、分割売却ですと「固定資産税の絡みも出て来ますしね。
支払う控除対象額(社会保険・医療費控除類など)が高額でなければ、分割売却にして税金を減らす…というより一括で売却し申告した方が手間と時間が掛からず良さそうですね。
ありがとうございました！
[酒屋先生][鎌田先生]
詳しく ご説明いただきありがとうございました。大変助かりました。
この挨拶文をお礼に返させていただきます。ありがとうございました。
相談者より
本投稿は、2019年04月12日 17時20分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
