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木造アパートの購入にともなう節税方法

築30年の木造アパートを、賃貸事業用として約3000万円で購入検討しています。

売り主さん側から「土地と建物の金額を柔軟に設定できる」と聞いており。
減価償却費を増やすため、土地1000万円/建物2000万円に設定することを検討中です(この場合、法定上4年償却として、500万/年の減価償却が計上できると考えて)。
別途、給与収入があり、損益通算で所得を減らすことが視野にあります。

ただ、将来的にこの不動産を売却する予定です。
つまり、この木造建築物が痛んだ頃合いに、その建物を壊して「土地だけ」での販売を考えていますが、その際、「土地は(買値を超えて)できる高く売りたい」と考えていますが、一方で、譲渡所得による税額増大を心配しています。

このような計画の場合、もっともうまく節税するにはどのような方法が良いでしょうか?
ぜひ教えて下さい。宜しくお願いします。





税理士の回答

税理士ドットコム退会済み税理士


節税を考える際には、それぞれの所得の計算方法と税率の違いを考えて行う必要が有ります。
ご質問のケースですと、不動産所得の損失を給与所得から控除した場合の所得計算・税率と、土地建物を譲渡した場合の所得計算・税率を比較する必要が有りますが、貴殿の所得状況等の詳しい内容が不明ですので、それぞれの税額計算の内容について記載してみます。

1.給与所得と不動産所得の通算(概要)
(1)給与所得については、会社からの源泉徴収票に記載されている内容です。
(2)不動産所得(損失であるとの前提で)
  そのアパートの賃貸収入-必要経費(減価償却費・固定資産税等)=所得金額(損失)
(3)所得計算及び税額計算
 (1)-(2)=総所得金額-所得控除=課税所得金額×税率-源泉徴収税額=還付税額

2.譲渡所得(長期譲渡所得との前提で、概要)
 譲渡収入-取得費-譲渡費用=課税所得×所得税15%(他、住民税5%)=税額

3.比較
 上記のように、譲渡所得については分離課税により、その譲渡利益に所得税15%(他、住民税5%)の税額が掛かります。

 一方、通常の所得については、所得税で有れば最低税率5%からの累進課税になっています。また、住民税は約10%(市町村にて確認ください)です。

 したがって、不動産所得での赤字による還付税額が所得税率何%であるかが比較すべき対象となります。貴殿が今所得税率のどの位置で課税されているか分かりませんので、これ以上の比較は難しいです。
 尚、所得税率の推移は次のようになっています。
  ① 課税所得1,950,000円以下  5%
  ② ①超  3,300,000円以下 10%  
  ③ ②超  6,950,000円以下 20%
  ④ ③超  9,000,000円以下 23%
  ⑤ ④超 18,000,000円以下 33%
  ⑥ ⑤超               40%
 (譲渡所得より有利な税率は③以降の課税所得部分が一つの目安です)
  
では、参考までに。

本投稿は、2014年11月15日 15時19分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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