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妻名義の登記不動産を、夫名義でリフォームローンする際の贈与税の節税対策について

妻名義のマンション(評価額 土地:74万/家屋:506万)
夫名義のリフォームローン(予算 1,000万)
2020年にリフォーム予定
結婚して10年の為、配偶者控除は適用出来ず

現状だと夫から妻に1,000万の贈与となり、贈与税が発生する。
回避する為に、妻から夫へ名義変更する。
その際にも、580万(74万と506万)の贈与となってしまう。

①工事は来年の為、今年110万贈与。
 来年470万贈与と出来ないか?

②結婚前に、主人より100万借金。
 結婚後に、主人より240万借金。
 マンションの名義を変える事で返済と出来ないか?
 残額240万に関して、今年110万贈与。
 来年130万贈与と出来ないか?
 その際、必要になる書類は?

③毎年100万返済で借用書を作り、贈与ではなく貸金にし、毎年100万ずつ贈与して相殺。

④贈与残分(580万から110万贈与した残り)の不動産持分を夫が買い取る事にする場合、贈与税より不動産取得税の方が安いのか?
 その場合いくらになるのか?

上記にあげた方法は、そもそも可能なのか?
税理士と契約しないで個人でやって良いのか?
税理士と契約しなければ出来ない場合、費用はいくら位必要になるのか?

登記作業は相続時に自分で行っているので、司法書士等の費用は掛からない。
ただ、今年と来年に跨がった場合、登記手続きは1回で良いのか?
毎回登記するのか?
税務署は何を以て贈与と見なすのか?

長くなってしまい、申し訳ありません。
自分で色々調べましたが、良く分からず限界を感じております。
近くの個人事務所(相続税、贈与税を得意とすると謳っている事務所)何件か問い合わせましたが、お金にならない仕事だと思うのか、税務署に確認した方が良いとか、相続が絡まないのなら役に経てないとか電話の簡単な説明だけで、相談すらさせてもらえず、中には辛辣な方もいらっしゃいました。
また、無料相談に伺った際には、贈与税が掛かる可能性に一切触れず、110万のみ贈与すれば、リフォーム減税も受けられるとその説明だけでした。
私も知識が足りず、鵜呑みにするところでした。

払うべき物は払うつもりでいますが、知らなかっただけで、無駄に支払いたくはありません。
是非、相談に乗って下さいますよう、宜しくお願い致します。

税理士の回答

①可能です。
②当時の借用書があれば可能ですが、贈与逃れの偽装を疑われる危険があります。当時の借用書に公証人役場の確定日付があれば問題ありません。来年130万贈与にはできません。
③可能ですが公証人役場の確定日付を取っておくことをお勧めします。但し借用書には毎年100万ずつ贈与するとは書かないようにしてください。
④妻に譲渡所得税、夫に登録免許税と不動産取得税がかかります。譲渡所得税は譲渡対価110万ー原価?に対して20年1月で5年超所有の場合は20.315%、5年以下の場合は30.63%、登録免許税は固定資産評価額×取得する持分に対して0.1~0.3%(詳しくは法務局でお尋ねください)、不動産取得税は固定資産税評価額×取得する持分に対して3%、優遇措置あり市役所でお尋ねください。
登記をすると法務局から税務署に情報が流れ、税務署からお尋ねはがきが届きますので、資金の出所などを記入して回答します。回答に疑義あれば調査されます。

本投稿は、2019年11月21日 00時16分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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