遺言相続後の相続人と遺留分権利者との不動産売買・交換についての財産評価をどうしたら良いでしょうか？

遺留分権利者が遺留分に関する減殺請求を行い、それに対して遺留分義務者が対価を支払うことになれば、相続税額の精算が必要になります。相続税の総額に変動が無ければ、相続人間での相続税の精算で大丈夫です。相続税の総額が変わる場合には、修正申告と更正の請求が必要になります。なお、減殺請求に関する精算を自己の所有不動産で行う場合には、譲渡所得の問題が生じますのでご注意ください。

親族間で不動産の移転を行う場合には、原則として「時価」となります。固定資産税評価額は時価とはいえませんので、その価額で実行した場合には贈与の問題が生じる可能性が有ります。また、相続で取得した不動産を直ぐに交換する場合には注意が必要です。「交換するために取得した資産でないこと」という交換の要件に抵触する危険性が有りますので、ご留意ください。
宜しくお願いします。

①時価というのは実際の取引がないので厳密には存在しませんが、例えば路線価での売買はどうでしょうか。
②それぞれ業者ではない相続人が相続による発生した共有状態を解消するためにそれぞれの持分を交換するのですから、敢えて交換のために取得した不動産でないことは明らかであると思いますが、如何でしょうか。

ご連絡ありがとうございます。
１） 「公示価格×0.8＝路線価」となっておりますので、実務的には、路線価評価額（相続税評価額）を0.8で割り戻した価額を時価とみなすケースが多いと思います。
しかし、平成19年8月に、東京地裁において「相続税評価額が時価の80%程度の水準であり、譲渡価額が相続税評価額同程度かそれ以上であれば、著しく低い価額での譲渡とは言えない。」「著しく低い価額での譲渡でなければ、時価との差額について贈与税課税はされない。」という判決が下された事案がありました。
この裁判例を参考にしましても、相続税評価額以上で行う必要はあると考えます。

２） 交換特例の要件には「交換のために取得したと認められるものを除く」（所得税法第58条）とありますが、この「取得」には「相続」も含むと解釈します。あらかじめ、交換する意図を持って遺産分割等をしたものである場合には、交換の特例は適用することができないことになっています。ご相談のケースが該当するかどうかは、相続から交換に至るまでの事実認定の問題になると思いますが、税法上の解釈は上記の通りとなりますのでご留意ください。
宜しくお願いします。

①最終確認ですが、一方が元々の共有財産で、他方が相続により取得したものである場合、元々の所有者である一方には交換特例で非課税、他方は課税という理解で宜しいでしょうか。
②このような相談または節税対策依頼の費用は税理士相場で通常いくら程度となっておりますか。

ご連絡ありがとうございます。
交換特例の所得税法第58条第1項には次のように書かれています。
『居住者が、各年において、一年以上有していた固定資産で次の各号に掲げるものをそれぞれ他の者が一年以上有していた固定資産で当該各号に掲げるもの（交換のために取得したと認められるものを除く。）と交換し、その交換により取得した当該各号に掲げる資産をその交換により譲渡した当該各号に掲げる資産の譲渡の直前の用途と同一の用途に供した場合には、・・・』

とても分かりにくい表現になっていますが、「交換により譲渡した資産も取得した資産も、それぞれの所有期間がともに1年以上持っていた固定資産であり」、しかも、「交換の相手方が持っていた資産は交換のために取得したものでないこと」、「交換により取得した資産を交換により譲渡した資産の譲渡直前の用途と同一の用途に供すること」が条件となっています。従って、相手方が交換を予定して取得（相続含む）したものであるときは、元々の所有者であっても交換特例は適用できない構図になっています。（特例適用の判断は事実認定の問題になります。）

最後に、相談費用等につきましては、各事務所でまちまちかと思います。このサイトでは誘引表現が禁止されておりますので、具体的な料金等の記載は控えさせていただきます。ご了承ください。
以上、ご参考になれば幸いです。