夫の名義の土地に息子が家を建てる時の税金対策を教えて下さい。

8割減になる「小規模宅地等の特例」の対象となる居住用宅地は、「被相続人の自宅」または「被相続人の生計一親族の自宅」です。

次に、この特例の適用を受けることができる人は、次の要件を満たす人です。
【被相続人の自宅】
① 配偶者
② 同居親族
③ 別居親族で次の要件を満たす人
　1.配偶者または法定相続人である同居親族がいない
　2.その別居親族が、次の人が所有する家屋に相続開始前3年間居住していないこと
　　A その別居親族
　　B その別居親族の配偶者、三親等内親族、特別関係法人
　3.相続開始時に居住している家屋を過去に所有していないこと
　4.相続税の申告期限まで所有すること

【被相続人の生計一親族の自宅】
その生計一親族が取得し、相続税の申告期限まで所有および居住していること

　旦那様の名義の家屋の改築を、ご子息様が費用を出す場合、ご子息様から旦那様への改築費用の贈与になります。
　さらに、その家屋をご子息様の名義に変えるのであれば、旦那様からご子息様への家屋の贈与になります。
　これではダブル贈与課税になりますので、最終的にご子息様の名義の建物にしたいなら、先に家屋の贈与をご子息様に行い、その後にご子息様が改築されるのがいいでしょう。
　贈与税は、貰う側で歴年110万円を超えると贈与税が課税されます。
　家屋は古いものだということですので、あまり贈与税の負担はでないのではないでしょうか。
　家屋の贈与税計算時の評価額は、贈与年の固定資産税評価額です。

　ご子息様に賃貸する場合、先の小規模宅地等の特例で説明しました、居住用宅地ではなく、貸付事業用宅地になります。
　貸付事業用の宅地で、小規模宅地等の特例の適用がある場合、減額割合は5割になります。
　なお、貸付事業用宅地の要件として、相続税の申告期限まで所有および貸付事業の継続がありますし、親族間での貸付となれば、賃料はその地域周辺の賃貸物件と比較し相当な金額であるのかなど厳しく見ることになります。
　なので、ご子息様の自宅敷地でこの特例を使用するのを狙うのは、あまりお勧めできません。
　また、旦那様名義の家屋にご子息様が居住する場合、三親等内親族の家屋への居住になるため、小規模宅地等の特例の要件を満たせておりません。
　ご相談者様は旦那様と同居されていることを前提としまして、仮に旦那様がご相談者様より先に亡くなられた場合、小規模宅地等の特例の適用を受けることができるのは、旦那様の自宅敷地で、ご相談者様か、同居親族の方が取得する必要が出てくると考えます。

　旦那様が改築費用を出すのが、確実な節税にはなります。
　金銭より、家屋の方が相続税評価額が低くなるため、それを利用した節税方法です。
　何が最適解であるかは、旦那様の相続税試算、家族関係など、非常にプライベートな情報をお聞かせいただいた上で、シミュレーションをするものですので、有料にはなると思いますが、相続税に強い税理士にご相談に行かれてもいいかもしれませんね。

　本日時点での法令に基づいた回答であることを、予めご了承ください。

松井先生、お忙しい所、回答いただきましてありがとうございます。
詳しく説明して頂いて良く分かりました。
改築する家はかなり古いので評価額は低いです。
だから息子に贈与してから改築する事も考えます。

場所が一等地なのと敷地全体がかなり広いので
相続税が高額になると予想されますので
何とか軽減できないかと思いましたが、
「小規模宅地等の特例」の対象にならないという事なので、
難しいのですね。

節税対策するなら、夫が改築費用を出すことが一番良いという事も
理解できました。

税金対策は難しいですね。

ありがとうございました。

居住用宅地についての小規模宅地等の特例には、330㎡の面積上限があり、敷地が広いということでしたら、旦那様の自宅敷地部分で上限いっぱい適用できるかもしれませんね。

また疑問などありましたら、お気軽にご質問ください。

松井先生、ありがとうございます。
もし万が一主人がなくなったら私が土地建物を相続するので
その特例は受けられると思うのですが、
そのあと、これから敷地内に家を建てて住む息子が
相続した時は、相続税が殆ど軽減されないのですね。。

あと一つ二世帯同居にすると良いとも聞いたことがあります。
その二世帯の建て方もややこしいとか・・
例えば、部屋続きで行き来は出来るけど、
お風呂とか台所は全く別で、出入り口も別の場合、
二世帯とみなされるのでしょうか？

勿論名義は夫のままです。

息子の改築する家と私たちがすんでいる家が
地続きなので、そういう風にすることも
可能なので選択肢の一つと考えております。

実際に旦那様に相続が発生したときは、自宅をどなたが相続した方が有利となるかは、ご相談者様の財産も加味して二時相続のシミュレーションもした方が良いかと思います。

二世帯住宅にする場合は、区分所有建物にしないようにご注意いただければと思います。

松井先生、お忙しいのに何度も教えて頂いてありがとうございました。
そうですね、二次相続の事も考えないといけませんね。

区分所有物の事も気を付けます。

とんでもございません。
お役に立てて何よりです。