不動産投資開始初期の損益通算による赤字について

以上で、最初の4年間は赤字計上で総所得の中で通算処理されると思いますが、理解は正しいでしょうか。
正しくない。

◯1000万円　にて築古物件を取得
・土地資産　700万円
・建物資産　300万円・・・取得費（消費税より計算して、本当にこの費用になるのか？疑わしい）

◯取得費用　100万円
　うち、仲介、固定資産税精算　50万円・・・固定資産の取得費で、土地と建物に分かれっる。
・費用　50万円(開業費)・・・上記記載。開業費ではない。
・土地資産　35万円
・建物資産　15万円
　(土地、建物案分)・・・経費にはならない。

◯リフォーム費用　300万円・・・すべて、建物の取得費・・・新規なので、中古物件は使えない。
・建物資産　200万円
・修繕費用　100万円(開業費)・・・すべて建物。
　(内容により振り分け)


以上です。
経費になるものはない。
新規の取得は、中古を使えない。

竹中様
ご回答ありがとうございます。
今一度頂いたご回答をもとに理解を記載致します。
引き続き御助言を頂けますと幸いです。

》建物資産　300万円・・・取得費（消費税より計算して、本当にこの費用になるのか？疑わしい）

この部分については売主側で消費税を加味すると、この割合としていただく事は難しいという理解でしょうか。

ここは1番大切な部分ですので、成立するような予算の中、固定資産評価額安分での確実な割合となるよう考えています。


》費用　50万円(開業費)・・・上記記載。開業費ではない。

取得時諸費用のうち、登記費用や取得税など費用側に振るものと思っていましたが、それらも土地と建物の振り分けという理解でしょうか。
これは開業前の取得になることからの処理なのでしょうか？

「新規の取得は、中古を使えない。」という言葉の意味がそういうことかな？と感じたところです。
違いましたらご指摘頂ければと思います。

》◯リフォーム費用　300万円・・・すべて、建物の取得費・・・新規なので、中古物件は使えない。

ありがとうございます。確かにこの際の費用はどこに行くのだろうと思っての開業費の想定でしたが、その考えに誤りがありました。ありがとうございます。

更問で恐縮ですが、建物の再調達価格、木造築古であり当時の建築費は不明のため、国交省の目安値である14万円/㎡を利用して、算定した1/2を超えない価格のリフォームで有れば、このリフォーム費も償却年数4年の建物に乗る。という理解で間違いないでしょうか。



通算処理については、不正をしようとか強引な処理をしようという気は毛頭なく、正規の処理で節税や補助金が得られればという考えです。

よろしくお願いします。

》建物資産　300万円・・・取得費（消費税より計算して、本当にこの費用になるのか？疑わしい）

この部分については売主側で消費税を加味すると、この割合としていただく事は難しいという理解でしょうか。

ここは1番大切な部分ですので、成立するような予算の中、固定資産評価額安分での確実な割合となるよう考えています。
固定資産評価額での按分は、できません。合理的な考え方ではないです。
注意してださい。ご判断ください。
あくまで、消費税から、計算します。
売買契約書に、消費税を入れて契約ください。
売主にも、建物をいくらで売ったかを理解していただいてください。

》費用　50万円(開業費)・・・上記記載。開業費ではない。

取得時諸費用のうち、登記費用や取得税など費用側に振るものと思っていましたが、それらも土地と建物の振り分けという理解でしょうか。
これは開業前の取得になることからの処理なのでしょうか？
開業前であろうとあとであろうと、取得価格に入れます。
按分ではなく、司法書士の請求書などにはっきり分かれていると思います。
その価格で、それぞれの取得価格に入れます。

「新規の取得は、中古を使えない。」という言葉の意味がそういうことかな？と感じたところです。
違いましたらご指摘頂ければと思います。
上記は、購入後の修繕費は、固定資産の新規取得になり、減価償却します。
それを理解ください。中古の取得と区別します。

更問で恐縮ですが、建物の再調達価格、木造築古であり当時の建築費は不明のため、国交省の目安値である14万円/㎡を利用して、算定した1/2を超えない価格のリフォームで有れば、このリフォーム費も償却年数4年の建物に乗る。という理解で間違いないでしょうか。
間違いだと考えます。・・・上記記載。

自分の持ち物を修繕するときとは違います。
購入して、それを、修繕する使えるようにするのは、全て、資本的支出で、
まったく新しい資本的支出と考えるのが、通常だろうと考えます。
よって、中古は使えないと考えます。

通算処理については、不正をしようとか強引な処理をしようという気は毛頭なく、正規の処理で節税や補助金が得られればという考えです。

そのことは、文章の中で、重々わかります。
でも、竹中の考えは、上記記載です。
よろしくご判断ください。

》売買契約書に、消費税を入れて契約ください。
》売主にも、建物をいくらで売ったかを理解していただいてください。

承知致しました。双方で建物価額を認識したうえで処理が適切と理解しました。

》購入して、それを、修繕する使えるようにするのは、全て、資本的支出で、
》まったく新しい資本的支出と考えるのが、通常だろうと考えます。
》よって、中古は使えないと考えます。

ありがとうございます。
頂いたコメントを踏まえて適切に判断していきたいと思います。

》売買契約書に、消費税を入れて契約ください。
》売主にも、建物をいくらで売ったかを理解していただいてください。

承知致しました。双方で建物価額を認識したうえで処理が適切と理解しました。

土地の譲渡価格が、世間相場と比べ、定額にならないように、建物の価格を決定してください。