賃貸収入発生前の不動産の費用計上について

修繕費と資本的支出に分けるフロー表に従って修繕費と資本的支出に分けるといいと思います。工具は器具備品または消耗品費でいいと思います。

ご回答ありがとうございます(^^)
重ねての質問になるのですが、支出がいったん終わる来年以降までこの物件は一度も賃貸募集していない（リフォームが終わるまで貸せる状態ではない）となると第三者的に見るとこの物件はまだ不動産賃貸業用とみなされない（別荘のリフォームと区別がつかない）ってことかと心配しましたが大丈夫なんですね。
ちなみに賃貸募集開始前の支出は修繕費も含め取得価格に含め賃貸募集する日を基準に減価償却することになる気がするのですが、それだと今年は経費にできないとも思ったのですがいかがでしょうか?
ご意見いただければ幸いです。

全額取得費にすべきという説と修繕費と資本的支出に分けるという説の2通りの説があります。質問文の後半を見落としていましたが少なくとも給与所得との損益通算は避けた方がいいと思います。資本的支出にした場合も中古資産の耐用年数の簡便法を使えますので短い期間で償却できます。

回答ありがとうございます。

例えば今回のケースで言うと、私の年間収支は
·①会社員としての給与所得が1000万円
·②不動産１の不動産所得がおそらくマイナス30万円（こちらも2022年の途中に買ったものなので収入より支出が多いです）
·③不動産２（今年買ってこれからリフォームして来年以降に賃貸に出す物件）の不動産所得がおそらくマイナス200万円※賃貸開始前なので収入なし。諸経費と初年度分の減価償却費でマイナス

となる予定です。
白色申告時は
給与所得①と不動産所得②+③とを通算するかしないか、つまり
770万円に課税されるのか
970万円に課税されるのか
は自分で選択できるものなんでしょうか。
後者を選んだほうが良いとのご意見ですがそうする意味、メリットはあるのでしょうか?

前回答の２つの説は修繕費と資本的支出の境目があいまいという点に由来します。給与所得と損益通算すると税務署に目を付けられやすいので、税務調査の際に修繕費でなく資本的支出ですねと否認されかねないリスクがあります。

回答ありがとうございます。このあたり国税庁のページでは、法人は～、と前置きがあって私の場合の確証がなかったので、具体的な支出目的と支出内容を持って税務署に確認を取って正しく分別したいと思います。
一番気になっていたのは、せっかく物件のために使う費用が、タイミングはさておき最終的に経費として認められないことだったので、単年での修繕費であろうと、数年かけての原価償却だろうと、最終的にいつか経費としてきちんと収益からマイナスできるということだけでも確証が持てれば、安心してお金をかけることができます。
何度も回答いただき、ありがとうございました。