非居住者の賃貸ほか
始めまして。効率的な解決案があればご助言頂きたくお願いいたします。
前提＞
・東京台東区で旧家屋を建替え予定、土地は所有、建替え費用は3千万円見込み。
・妻と子供2人が居住予定、私本人は海外勤務のため非居住者。
相談＞
１） 非居住者が住宅建替えし住宅ローンを組んだ場合の住宅ローン控除について
非居住者は控除できないと聞きましたが、本帰国後もできないのでしょうか。
２） 非居住者が住宅建替えし賃貸した場合の確定申告について
一部の部屋を賃貸する予定でその賃料収入は、代理人を立てて確定申告が必要と聞いていますが、住宅ローン以外の生命保険など控除を受けられる項目はありますか。
３） 建替え後の建物名義は本人と妻の共同所有を考えており、場合によっては賃貸部分を妻名義として賃料収入（月8万円×12＝96万円）を受ける案も考えています。
妻は他に月5万円のパート収入もあり、現在は扶養家族ですが、賃収入があると年収入は156万円となります。この場合、扶養から外れると青色申告して年金や社会保険を支払う必要が出てきますが、上記の１－２と比較してどちらが節税となるかアドバイス頂けませんか。
以上、宜しくお願いいたします。
税理士の回答
１）ご相談者様の場合、非居住者期間に、居住用財産の新築をされるわけですね。その場合は適用はありません。
日本の居住者時代に、一旦税額控除の適用をうけており、その後に出国し、その出国中は当然税額控除の適用はありませんが、帰国した際に、税額控除の適用期間が残っていれば、その残っている期間については税額控除を再開することができます。
2）非居住者の確定申告で受けられる所得控除は、雑損控除、寄付金控除、基礎控除の３つのみとなります。
3)青色申告者の不動産所得については複式簿記で帳簿をつけ貸借対照表と損益計算書をつくり、期限内申告をすれば、65万円または55万円の青色申告特別控除を受けることができます。
従って、不動産の必要経費がなかったとしても、91万円または101万円の不動産所得になります。
パート収入の5万円×12か月は年間60万円となり、給与所得控除55万円控除後の5万円が給与所得となります。
そうなりますと、社会保険は専門ではありませんが、社会保険は扶養のままなのではないでしょうか。
どちらが節税になるかですが、ご相談の文面の限りですと、３の方が納税額は少なくなるとの印象はあります。
本投稿は、2018年04月11日 13時47分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
