居住用の3000万円控除の件

お世話になります。

ご質問に対する回答）
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建物の利用区分は、居住用と事業用だけではなく、居住用でも事業用でもない部分「非居住用」の３つに分けられます。

旧貸家の部分が、非居住用であれば、3000万円の特別控除の適用できません。そのため、慎重な判断が必要となります。

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参考）

所事例７３４８　誤りやすい事例集
誤りやすい項目　店舗併用住宅の譲渡の居住用財産の特別控除（平成１４年６月）東京国税局・税務相談室
【正しい答え】
「廃業後居住用として改装して使用するなど積極的に居住の用に供されていれば、短期間であっても居住用として特別控除の対象となる。」

一部に荷物等をおいて物置に使用していたにすぎないから...居住用家屋に該当しない。
（国税不服審判所 平成21年11月20日裁決）

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補足）

なお、以下の内容にもご注意・ご確認をお願い致します。

国税庁タックスアンサーNo.3320 マイホームを取り壊した後に敷地を売ったとき
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3320.htm
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他の方のアドバイスも参考になさってください。少しでもご参考になりましたら幸いです。

質問を取り違えていました。

土地の売却に伴い、建物を取り壊した場合、その解体費用は基本的に「譲渡費用」として譲渡所得（売却益）から差し引くことができます。

できれば、売買契約書に、取壊・更地渡しを特約として明記することを、個人的にはおすすめ致します。


宜しくお願い致します。

お世話になります。

いいえ、貸家部分（1階部分）に対応する取り壊し費用も、譲渡所得の計算で差し引くことができます。差し引く相手が、3,000万円特別控除の対象となる居住用部分ではなく、通常の課税となる貸家部分の所得になる、ということです。

自宅兼貸家（併用住宅）の敷地を売った場合は、売却代金・取得費・譲渡費用を、居住用部分と貸家部分に分けて計算します。土地の居住用部分は、通常、建物全体の床面積のうち居住用の床面積の割合で判定します（租税特別措置法関係通達31の3-7、35-6）。なお、居住用部分がおおむね90%以上であれば全体を居住用として扱える取扱いもありますが（同通達31の3-8）、1階全体が貸家であれば通常は該当しないと考えられます。

売却のために建物を取り壊した場合、その取り壊し費用は譲渡費用（売るために直接かかった費用）となります（所得税基本通達33-7）。仲介手数料などの諸費用や、売却のために借家人に支払った立退料も同様です。これらを按分すると、次のようになります。

・居住用部分：売却代金 −（取得費＋譲渡費用）− 3,000万円特別控除
・貸家部分：売却代金 −（取得費＋譲渡費用）で、特別控除なし

貸家部分の取り壊し費用は、貸家部分の所得を減らす形で反映されますので、無駄にはなりません。

また、取り壊した建物の未償却残高などの損失（取壊し損失）も、原則として譲渡費用になります（所得税基本通達33-8）。ただし、貸家部分の損失については、不動産所得の必要経費とすべきかどうかで扱いが分かれる場合があります（貸付けが事業的規模であれば、不動産所得の必要経費となるのが一般的です）。

なお、家屋を取り壊して敷地だけを売った場合に3,000万円特別控除を受けるには、次の要件があります（同通達35-2、国税庁タックスアンサーNo.3302）。

・取り壊した日から1年以内に売買契約を締結していること
・住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売っていること
・取り壊し後、その敷地を貸付けなど他の用途に使っていないこと

これらもあわせてご確認ください。

売却のために直接要した建物の取壊し費用は、一般に譲渡費用となります。居住用の3,000万円控除の対象外の部分があることと、その部分の譲渡費用が差し引けないことは別問題です。併用住宅は居住部分の範囲と費用の対応を整理します。また、取壊し後の敷地売却には、取壊しから1年以内の契約など追加要件があります。売買・解体の契約書、間取り、退去日と取壊日等の資料をそろえ、費用配分と特例の適用をお近くの税理士事務所にご相談ください。

なお、確定申告シーズンになりますと、お住まいの地域によっては、地元の税理士会により、不動産の譲渡所得の無料相談および申告会場が設置されることがあります。

そこに各種資料を持参して、相談しながら申告までしてしまうことも選択肢かと考えます。


宜しくお願い致します。