供託となっている不動産の税務につきまして
祖父・父の代から所有している土地があり以下のような状態になっています。
様々確認させていただきたいことがありますのでよろしくお願い致します。
■現在の不動産の状況
・不動産の権利
底地権のみです。祖父(約24年前他界)・父(約6年前他界)の各相続で親族と分割し、共有名義となっています。
現在、親族から地権を買い取る交渉をしています。
・土地賃貸契約
祖父の代に旧借地法のもと契約しておりましたが約21年前に終了しています。
その後、父は地代の金額に不満があり正式な契約更新をしていない状態で地代が供託され現在まで続いています。
自分としても租税公課が増加していることもあり親族から地権を買い取り次第、
交渉・正式な契約をしたいと思っています。
・地代
供託となっていますが、支払日は以前契約していたときより遅れた日となっています。
金額については経緯はわかりませんが約21年前に終了した契約の金額より上がっています。
借地人がとりあえず弁済義務があるので現在も供託している状態です。
また、先日確認されたことですが約10年くらい前の一時期には父が管理していた口座に
地代が振り込まれており、そのままとなっています。
こちらは父の相続時には確認できなかった口座となり、相続財産の対象外となっています。
現在は口座凍結しております。
■質問事項
・父が確定申告時にこちらの地代・供託金を含ませて申告していたか定かではありません。
また父相続時に税理士の意向(親族の持分が含まれている)により供託金を相続対象にしていません。
どのように対応すべきでしょうか。
・父の相続以後の供託金は正式に契約をしていない、また係争中となり毎年の確定申告ではなく
供託金の受け取り時に申請する認識で問題ないでしょうか。
・約10年くらい前の一時期、父の口座に受領していた地代は、親族から地権を買い取るときに
親族と持分で按分しますが、自分の権利分の金額をどのように対応すればよろしいでしょうか。
・その他考慮がいきとどかない部分があればご指摘ください。
税理士の回答
相続税申告は10年前ですね。であれば、時効なので良くも悪くも修正申告することは出来ません。
本来は、合理的に見積もられ、確定されている額については計上すべきであったとは思いますが、何らかの税務的な判断があったのかとは存じます。
供託金分については、不動産所得として地代収入として計上、申告対象となりますね。毎年の確定申告の際に。これは時効が5年ですので、過去分の申告が未了なのであれば、過去分も含めた申告が必要となります。
親族の方への貸地ですので、過去分の賃料について、精算等されませんね。恐らく。であれば、確定しているでしょうから。
地代等過去に遡ってするにせよ、供託額は最低限度額。こちらは確定しているでしょう。青色申告として、現金主義の届出をされていない限り、そもそもの土地賃貸借契約における条件の下、計上することになります。
翌月分を当月末に支払、といった条件であれば、当月売上計上です。
更新しない場合、旧借地借家法上の契約がそのまま活きていますので。
父の相続が6年前ですから、相続税申告において底地を承継した方が確定申告で不動産所得を計上する必要があります。これは恐らく、相続税申告時の税理士の方が助言頂けなかったのですね。
賃貸借契約自体は有効で、供託している限り、借地権は有効です。有効な場合、契約で決められた入金日にて計上することになります。
地代に争いがある時等。更に、親族との中での賃貸借ですから。
これが計上する必要が無ければいつまでたっても申告不要となります。
他方、第三者間等で、そもそもの賃貸借契約自体が失効しているのではないか、といった争いの場合は、判決、和解等が生じた時に全額地代収入として計上します。
仮に、相続税申告時の税理士の方がこちらの見解をとった場合、相続税申告時の底地は、更地として評価した上で申告しないと整合性が取れません。
いいとこどりは出来ませんので、恐らく、所得税の確定申告5年分が必要になる恐れが有ろうかと存じます。
本投稿は、2018年02月28日 00時02分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
