不動産所得 売却により事業的規模ではなくなった場合
個人でのアパート経営です。
2025年始でアパート３棟（24部屋）所有していました。
2025年1月で１棟、10月で１棟売却し、
2025年末時点ではアパート１棟（8部屋）になり事業的規模ではなくなります。
2025年不動産所得の確定申告では、事業的規模として最高55万（etaxで65万）の青色申告特別控除を受けることはできないでしょうか。
税理士の回答
西野和志
国税OB税理士です。
あなたの記載のとおり、不動産所得における青色申告の事業的規模の判定は、5棟10室基準があります。
ちなみに、今年（令和7年分）は、55万円ないし65万円の控除は可能ですが、今の状態だと令和8年分は、10万円の控除になりますね。
ハッキリとは言い切れませんが、青色申告特別控除（55万円・e-Taxなら65万円）の適用余地はあると考えます。
前提として、所得税基本通達26-9は、アパート等の貸付について「概ね10室以上」であれば社会通念上事業と称するに至る程度の規模として取り扱う目安を示しています（※機械的基準ではなく総合判断）。
本件では、
1月：24室、2～10月：16室、11～12月：8室
となっており、年の大半（1～10月）で10室以上を維持しています。
また、室数の単純平均は （24＋16×9月＋8×2月）÷12月＝約15室/月で、年を通じた実態としても事業的規模に該当し得ると考えられます。
年末時点で8室となった点は事実ですが、当該年における不動産貸付の実態全体を踏まえると、社会通念上「事業」と評価できる余地は十分にあるのではと考えます。
本投稿は、2025年10月01日 19時15分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
