譲渡所得と空き家の特例に関するご質問
所有している古家付き土地の売却を検討しており、それに伴う「建物の解体費用」および「測量費用」の税務上の取扱いについてご相談させてください。
＜質問１＞
当該費用を譲渡所得の計算において「譲渡費用」として計上したいと考えております。「建物の解体費用」および「測量費用」は以下のスケジュールのうち、「買主へ引き渡し」前のどの段階で行っても問題ないでしょうか？
【引き渡し完了までのスケジュール】
1.今すぐ（不動産仲介会社と媒介契約締結前）
2.不動産仲介会社と媒介契約を締結
3.売り出し開始
4.買主と売買契約を締結
5.買主へ引き渡し
※更地渡しを予定していますが、買い手が見つかるまで時間がかかる場合は、先に解体になる可能性があります。
※半年以内の引き渡し完了、遅くとも１年以内の引き渡し完了を目指しております。
※ネット上の情報で解体費用を譲渡費用として計上するための条件として
「売却活動開始後、売買契約締結前に解体していること」と書かれていたり
「売買契約締結後に建物を取り壊した場合は、売却に直接必要な支出とは認められないため、控除対象外となります。」と書かれていたため混乱しています。
＜質問２＞
「空き家の特例（3000万円特別控除）」の適用を検討しています。
この特例を受ける場合、解体のタイミングによって、適用可否に影響はありますでしょうか。
よろしくお願い致します。
税理士の回答
後藤隆一
＜質問１＞
前提：
更地渡しが予定されている
半年〜1年程度での引渡し完了を目指しており、現実にもその程度で売却が完了する想定
この前提が満たされる限り、
1〜4のいずれの段階で実施しても、原則として譲渡費用として主張し得ると考えられます。
具体的には：
「今すぐ（媒介契約前）」
すでに売却の意思が固まり、売却準備として解体・測量を行うのであれば、譲渡費用と位置付ける余地あり。
その後、速やかに売却活動を開始し、1年程度で実際に譲渡していれば、「今回の譲渡との因果関係」を説明しやすい。
「媒介契約締結後〜売出開始時」
もっとも安全度が高い時期の一つ。売却活動と明確に結びつけやすい。
「売出開始後〜売買契約締結前」
通達・判例上も典型的な「譲渡のための直接必要な費用」のタイミングで、譲渡費用性は強い。
「売買契約締結後〜引渡し前」
契約書で更地渡し条件・売主負担が明記されていれば、「契約を履行するために必要な費用」として、譲渡費用性は十分に認められると解されます。
＜質問2>
前提：
「被相続人の居住用財産（空き家）に係る3,000万円特別控除」（措法35条3・4項等）
解体して更地として譲渡することも検討中
この前提でいえば：
解体のタイミング（媒介前・売出後・契約後・引渡し前）そのものは、原則として特例適用の可否を左右しません。
ご回答ありがとうございました。 内容についてよく理解できました。大変助かりました。
本投稿は、2026年04月11日 00時35分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
