確定申告に伴う売却した賃貸アパート取得費の算出について

◆リフォーム代を取得費に含められるか

リフォーム代がすべて取得費になるわけではありません。

ポイントは、その工事が

・建物の価値を高めるための工事
・建物を長く使えるようにするための工事

にあたるかどうかです。

このような工事であれば、「資本的支出」として取得費に含められる可能性があります。

一方で、

・退去後の通常の内装補修
・通常の外壁の塗り直し
・壊れた部分を元の状態に戻す工事

など、通常の維持管理や原状回復のための費用は、一般的には「修繕費」となり、取得費には含めません。

そのため、今回のリフォーム代についても、工事代金を一括で取得費にするのではなく、工事の内容ごとに確認する必要があります。

◆過去の確定申告も確認します

賃貸アパートとして使用していた場合、過去の確定申告で「修繕費」として経費にしているものは、売却時の取得費には含めません。

一方、資本的支出として資産計上し、減価償却してきたリフォーム費用については、減価償却後の残額を取得費に含めて計算します。

◆親から引き継いだアパートの場合

相続などで親から引き継いだアパートであれば、原則として親が取得したときの取得費を引き継ぎます。

もし購入当時の契約書などがなく、取得費が分からない場合には、売却代金の5％を取得費として計算する方法もあります。

したがって、今回については、リフォームの請求書や工事内容、過去の確定申告での処理を確認したうえで、取得費に含められる金額を判断することになります。

お世話になります。

ご質問に対する回答）
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①内装リフォーム
リフォームの内容によって異なると考えます。

・賃貸業の廃業後で、改良費に該当する場合、取得費に該当すると考えます。

・賃貸業の廃業後で、修繕費・原状回復費に該当する場合、家事費に該当し、譲渡費用にも取得費にも該当しないと考えます。
（ただし、売買契約の特約等により売主実施が明記されている場合は、譲渡費用の余地はあると考えます）

・賃貸業の廃業前（入居者退去後の空室募集期間中も含む）の場合、不動産所得の必要経費に該当すると考えます。
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②外壁塗装
一般的に外壁塗装は、修繕費など資産の維持又は管理に要した費用に該当するケースが多いため、譲渡費用に該当しません。また、取得費にも該当しないと考えます。
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③塀の設置
固定資産の取得ですので、取得費に該当します。

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補足）

設備費や改良費は「取得費」に含まれます。

修繕費など資産の維持又は管理に要した費用は、「譲渡費用」に含まれません。（所得税法基本通達33-7注）

「裁判例から見た譲渡費用の概念と具体的事例の判断基準」
https://www.nta.go.jp/about/organization/ntc/kenkyu/ronsou/21/175/ronsou.pdf#page=51


他の方のアドバイスも参考になさってください。少しでもご参考になりましたら幸いです。

親の代から30年以上の所有でしたので退去者が出た場合に内装をリフォームしたり、外壁を塗り直したり、塀を作り直したりしました

上記から確定申告をしていますね。
試算に載っていないものは、多分ですが、経費に計上していると考えます。
よろしくお願いいたします。

リフォーム代については、すべて取得費にできるわけではありませんが、工事の内容によっては含められます。

まず確認していただきたいのは、過去の確定申告書です。

例えば、退去後の壁紙の張替えや通常の外壁塗装など、建物を元の状態に戻すための工事は、その年の賃貸収入から「修繕費」などとして既に経費にしていることが多いと思います。このようなものは、今回の売却で改めて取得費にすることはできません。

一方、建物の価値を高めるような大きな改良工事や、新たに設置した設備などは、何年かに分けて経費にしている場合があります。この場合は、まだ経費になっていない残額を売却時の取得費に含められる可能性があります。塀についても、単なる修理か、新設・改良かによって扱いが変わります。

また、親から相続したアパートは、原則として親が購入したときの取得費を引き継ぎます。まずは親の購入時の資料や過去の確定申告書、減価償却の明細、工事の請求書などを探してみてください。

それでも購入時の取得費が分からない場合には、売却代金の5％を「概算取得費」として計算する方法もあります。ただし、実際の取得費の方が大きければ税額も変わりますので、30年以上前の物件でも、まずは資料を確認してから判断されるのがよいと思います。