不動産売却確定申告での懸念事項の相談
築24年の持ち家を売却しましたがこの確定申告する際の自身の疑問事項がありご回答宜しくお願いします。
・新築で24年前に2860万円で滋賀県の持ち家を購入。バブル期で購入したため数年住んだ後の 価値（実際見積もり）は1400万円と半減。
・数年は自身で住んでいましたが転勤により空き家にして15年間は他人に貸家しましたがこの間は家賃収入等は申告しませんでした。 実際の家賃収入は月6万円
・固定資産税等は滋賀所在地で納税。
・現在は埼玉県で在住しており、昨年賃貸契約解消で、本年650万円で売却。
・売却の為に180万円リフォーム代を投資。
以上の経緯で、次の疑問がありご回答宜しくお願いします。
①取得時から見て大きな損失ですが、原価償却もありますし税務署では損失と
みなしてくれるのでしょうか？ 購入・売却時の領収書、契約書等は残っています。
②本件の場合、何の金額に対する何％くらいの課税額になるでしょうか？
②本件の不動産売却収入の申請で、過去に遡った家賃収入未申告はどういう扱いになりますか？或いは実際の手続きはどうすればいいでしょうか？
税理士の回答
１． まずは、購入時の価額（2860万円）を土地代と建物代に分け、建物に関しての24年間分の減価償却費累計額を計算することが必要になります。その減価償却費累計額を2860万円から控除した金額が、今回の売却物件の取得費となります。
この取得費が売却代金（650万円）を超える場合には、その時点で譲渡損となりますが、譲渡損となることは納税者（相談者様）が証明する必要があります。
購入時の土地代が650万円を超えて入れてば、複雑な計算をしなくても譲渡損であることは明らかですので、購入時の売買契約書等でその事実が分かれば税務署も譲渡損と判断すると思います。
２． 譲渡所得は次のように計算します。
・譲渡所得の金額＝収入金額－取得費－譲渡費用
そして、税金は譲渡所得の金額がプラスになった場合に、その利益の金額に対して20％の税率でかかります（復興税除く）。
３． 賃貸したことによる不動産所得がプラスである場合には、過去5年分が遡って課税の対象となります。5年超の分は時効となりますので課税ができません。万一、プラスになる場合には期限後の確定申告（毎年確定申告されている場合には修正申告）を行うことになります。
以上、ご参考になれば幸いです。
東京都中央区の小林税理士事務所 小林拓未と申します。
①売却時の取得価額は、取得した時の価格から、減価償却を引いた価格になりますが、自宅から賃貸住宅に転用した際の計算は、下記の通りです。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2109_qa.htm
24年前の建築なので、建物はかなり償却額が進んでいると思われますが、あるいは譲渡損失が出ていて、課税はないかもしれません。
②課税額は、売却価格-(取得価額-減価償却費)-売却手数料に、所得税+復興税15.315%、住民税5%がかかります。
③家賃収入の無申告分は、本来ですと、5年遡って申告が必要です。バレますか？というご質問を頂くことがありますが、なんとも言えません。
以上よろしくお願い致します。
非常にSpeedyなご回答を頂き大変参考になりました。まことに有難うございます。アドバイスの手順で検討してまいります。
本投稿は、2016年11月15日 08時46分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
