海外の不動産を売却した場合の所得の計算について
海外の不動産を売却した場合の所得の計算について質問です。
条件は下記の通りと仮定します。
（レートは便宜上キリのいい数字を使ってるだけなので、採用するレートは合ってると仮定してください）
2016年7月 日本円を10万ドルに換金（レート100円 10,000,000円）
2016年10月 10万ドルで海外の土地を購入（レート110円 11,000,000円）
↓
2022年9月 15万ドルで海外の土地を売却（レート130円 19,500,000円）
2022年12月 15万ドルを日本円に換金（レート140円 21,000,000円）
この場合、2022年中の所得は次の通りで合っていますでしょうか？
譲渡所得：850万円 ※1,950万－1,100万
雑所得 ：400万円 ※140円×10万ドル－100円×10万ドル
※は計算根拠です
上記がもし合っている場合、2022年に円へ換金した15万ドルのうち、当初と比べ増えた5万ドルに対しての為替差益はどうなるのでしょうか？
その翌年とかに再度5万ドルを購入したときに初めて為替差損益が発生する事になるのでしょうか？？
非居住者ではなく居住者です。
日本での確定申告について質問しています。
税理士の回答
土師弘之
外貨で取引した場合の為替差損益は、事象が変わるごと（例えば、通貨の交換、物の販売など）によって認識します。ただし、事業・譲渡などがある場合には、それぞれの所得に含まれ、「雑所得」としては処理しないことになります。つまり、「雑所得」は、それぞれの所得に該当しない所得をいいますので、「為替差益」のみが発生する場合が該当します。
そうすると、
「譲渡所得：850万円 ※1,950万－1,100万」
は合っていますが、雑所得は、
110円×10万ドル－100円×10万ドル=1,000,000円（土地購入時）
140円×15万ドル－130円×15万ドル=1,500,000円（最後の円換算時）
の合計2,500,000円となります。
円貨だけで見ると、当初の10,000,000円が最終的には21,000,000円となったわけですから、トータルの利益は11,000,000円となります。
このうち、譲渡益は8,500,000円なのですから、結局、為替差益は2,500,000円となります。
ただし、土地購入時の為替差益1,000,000円は2016年分として申告すべきであったものですので、時効所得となり、2022年分として課税すべき為替差益は1,500,000円となります。
本投稿は、2022年09月05日 14時22分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
