住宅ローンの連帯債務と登記に関する贈与税(緊急です。)
銀行から父と私の連帯債務の形で6500万の融資を受けます。土地は全て父の所有権で上物の家の部分のみの住宅ローンです。
父の年齢から団信は私のみしか設定不可と銀行に言われました。(父は82歳です)
銀行から住宅ローンは私の年齢から33年が限度と言われました。
また、月の返済額は24万程度です。
現在、つなぎ融資を2回受けており来月に最終実行の決裁です。
現状では私が団信に入り主債務者、私が7割、父が3割という負債比率で話しが進んでました。
しかしながら、私と建築士が銀行に登記はどうしたら良いか尋ねた所、割合は父9割対私1割でも逆でも構わないという回答と、登記は単独でも共同でも構わないと言われ、私の単独登記をしてしまいました。
ただ、これは贈与税、相続の際に問題にならないのかと疑念が出てきました。
質問1 素人の私が調べた結果、家の登記持ち物と返済比率が異なるわけだから贈与税が発生しますよね？(銀行の大丈夫はおかしいですよね？)
質問2 贈与税が発生すると、現状の単独登記のままだと、私7割、父3割の返済比率だとしたら1950万を父が私に贈与した形になると考えますが、全て手出し無しのフルローンでも1950万に対して一括で贈与税を支払う事になるでしょうか？
質問3 もし、質問の1と2がそうなるとしたら、贈与税負担を発生させない為には、私の単独登記のまま10割全て私の負債にする、更生登記(錯誤)して父10割の負債で父の単独登記にする、もしくは、当初の私7割、父3割の負債比率のまま更生登記(錯誤)をするしかないのではと考えますが、どうなんでしょうか？
質問 4 当初に銀行に相続の事も踏まえ、父にも可能な限り負債が残り、贈与が発生しない為には私はどう行動したら良いでしょうか？
何卒、御教授頂きたく、宜しくお願い申し上げます。
税理士の回答
上田誠
質問1
はい。返済負担割合と持分割合が大きく乖離しているため、現状の単独登記では父→あなたへの贈与と見なされ、贈与税発生の可能性が高うございます。
質問2
はい。フルローンであっても「負担すべき債務をあなたが肩代わりしている」と評価され、約1,950万円相当について一括で贈与税課税となる可能性が高うございます。
質問3
はい。贈与税を避けるには、
①あなたが住宅ローンを10割負担する形に変更する
②父10割負担として父単独登記に更正する
③負債比率7：3に合わせて持分を7：3に更正する
のいずれかが必要でございます。
質問4
はい。贈与を避け、父にも債務を残したい場合は、負債比率7：3に合わせて持分を7：3へ更正登記（錯誤更正）することが最も適切でございます。
本投稿は、2025年11月24日 20時34分公開時点の情報です。 投稿内容については、ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
